Problematika právní úpravy spoluvlastnictví z hlediska předkupního práva

Autor: Bc. Daniela Šubertová, Bc. Kristýna Ishihara, Jana Valášková, BA (Hons)

Obsah

1. Úvod
1.1. Téma práce a zdůvodnění tématu
1.2. Dílčí cíle práce
1.3. Bibliografie a zdroje informací
První část
2. Historický vývoj spoluvlastnictví
Druhá část
3. Vlastnictví vs. spoluvlastnictví
4. Spoluvlastnictví
4.1. Vznik spoluvlastnického vztahu
4.1.1. Originální způsob vzniku spoluvlastnictví
4.1.2 Derivativní způsob vzniku spoluvlastnictví
4.2. Druhy spoluvlastnictví
4.2.1. Ideální spoluvlastnictví neboli spoluvlastnictví nedělitelné
4.2.2. Reálné spoluvlastnictví neboli spoluvlastnictví dělitelné
4.2.3. Bezpodílové spoluvlastnictví
4.2.4. Vlastnictví bytů (společenství vlastníků bytových jednotek)
5. Podílové spoluvlastnictví
5.1. Pojem podílového spoluvlastnictví
5.2. Subjekty podílového vlastnictví
5.3. Vznik podílového spoluvlastnictví
5.4. Velikost podílu
5.5. Obsah podílového spoluvlastnictví
5.6. Zánik a zrušení spoluvlastnictví
5.6.1. Zrušení spoluvlastnictví dohodou
5.6.2. Zrušení spoluvlastnictví rozhodnutím soudu
Třetí část
6. Stávající problematika spoluvlastnictví
7. Předkupní právo a jeho charakter
7.1. Nabídka k odkupu spoluvlastnického podílu
7.2. Porušení předkupního práva
7.2.1. Následky porušení předkupního práva
7.3. Realizace předkupního práva
7.4. Zánik předkupního práva
8. Vlastnictví bytů
8.1. Společenství vlastníků bytových jednotek
8.2. Společenství vlastníků vs. garážová stání
9. Další problematika spojená se spoluvlastnictvím
9.1. Potřebný souhlas většiny s pronájmem parkovacího stání
9.2. Hrozba přehlasování ve věci nedobrovolného přemístění parkovacího stání
9.3. Samostatná garáž
10. Nová legislativní úprava – možné řešení
11. Závěr
Seznam použité literatury
Publikace
Právní předpisy
Judikatura
Internetové zdroje
Seznam zkratek


1. Úvod

Předkládaná práce, na téma „Problematika právní úpravy spoluvlastnictví z hlediska předkupního práva“, se zabývá současnou právní úpravou vlastnických a spoluvlastnických vztahů a poskytuje základní přehled o postavení tohoto institutu v občanském právu.

Práce je pomyslně rozdělena do tří částí, přičemž první část je věnována stručnému nastínění historického vývoje spoluvlastnictví v nejdůležitějších bodech. Jedná se o výčet nikoli dostačující, avšak zachycující velmi důležité milníky, které jsou zaměřeny na proměny v chápání společných práv a povinností, vyplývajících ze změn tehdejší společnosti, jež jsou zásadní pro pochopení některých následných změn v občanském zákoníku.

Druhá část je následně zaměřena na teoretickou stránku věci a poskytuje čtenáři přehled základních pojmů v oblasti spoluvlastnictví. Dále pak pojednává o samotném předmětu spoluvlastnictví, jeho vzniku a dělení. Důraz je kladen zejména na platnou právní úpravu, se zaměřením na problematiku předkupního práva.

Třetí část je věnována pohledu na tuto problematiku z hlediska praxe a osobních zkušeností jedné z autorek.

1.1. Téma práce a zdůvodnění tématu

Témata spoluvlastnictví a předkupní právo jsou v současné době v různých formách a v různých situacích čím dál více a čím dál častěji skloňovány, a to nejen v realitní, ale také v soukromé oblasti. Na řešení této problematiky můžete dnes narazit téměř kdekoli. Ať už v tisku, na internetu nebo ve zprávách.
Je pravda, že Ignorantia Iuris Non Excusat neboli „neznalost zákona neomlouvá“, ale v současné době spíše napomáhá nečestnému jednání. Právě zvětšující se potřeba řešení a výše zmíněná „neznalost“ této problematiky a možná i tak trochu neúplná informovanost ze strany spoluobčanů nás také vedla k výběru tohoto tématu.
Vzhledem k tomu, že jsou tyto oblasti společně tak úzce provázány a neodmyslitelně spjaty, je nutno na ně pohlížet jako na celek. Proto je předkládaná práce zaměřena nejen na teoretickou stránku věci, ale také na praktické řešení v běžném životě.
S čímž souvisí i další důvod pro zpracování této tématiky, a to téměř každodenní potřeba řešení problematiky předkupního práva, jedné z autorek, jež se profesně zabývá oblastí realitního sektoru.


1.2. Dílčí cíle práce

Ambicí této práce, je popsat a vysvětlit pojem spoluvlastnictví a to, co tento institut jako celek představuje.
Dále pak čtenáři více přiblížit úskalí předkupního práva, tak, aby přínosem bylo nejen jeho lepší pochopení, ale i orientace v celé této obsáhlé problematice.
Posledním, ne však nejméně podstatným, cílem je upozornit na krátké, a ne vždy zcela jednoznačné, právní ukotvení výše zmíněného institutu a poukázat na pomyslné mezery v současné právní úpravě, jež umožňuje rozdíly v posuzování důsledků obecné modifikace vlastnického a závazkového práva.


1.3. Bibliografie a zdroje informací

V případě spoluvlastnictví se můžeme setkat se skutečnostmi, jež mohou trpět nedostatečnou právní úpravou, jelikož je tato problematika v ObčZ řešena pouze v 6-ti ustanoveních, v Hlavě Druhé v §136 – §142.
Výčet odborné literatury zabývající se touto tématikou je sice poměrně rozsáhlý, avšak obsahem stále nezodpovídající na všechny otázky, které může tento institut ve spojitosti s rozmanitými životními situacemi vyvolat. A to zejména proto, že i tato odborná literatura (ať už se jedná o publikace, právnické učebnice či různé internetové odkazy), je stále „pouhým“ rozvedením výše zmíněných šesti paragrafů, založených na platné právní úpravě, ze které musí logicky vycházet.

První část

2. Historický vývoj spoluvlastnictví

Přestože žádný z výše uvedených cílů není historický, následující řádky budou věnovány stručnému nastínění vývoji institutu spoluvlastnictví a převážně pak společného jmění manželů, se zaměřením na proměny v chápání společných práv a povinností vyplývajících ze změn tehdejší společnosti.
Jedná se o výčet nikoli dostačující, avšak zachycující důležité milníky, o kterých bude následující práce pojednávat.

Pojem věcných práv (iura in rem) vznikl na historickém základě římského práva, abstrakcí společných znaků různých subjektivních občanských práv, jejichž předmětem je věc hmotná.
Svým původem však římskoprávní není. Byl vytvořen až pozdější právní naukou v době recepce římského práva. Tehdejší potřeba regulovat spoluvlastnické vztahy pramenila ze situací, kdy spoluvlastnictví vznikalo z důvodu nedostatku peněz jednoho čí více osob při koupi určité věci. Právě nedostatek finančních prostředků nutil okruh osob, aby jednu a tu stejnou věc vlastnilo více lidí společně. Kromě společné koupě určité věci bylo možné spoluvlastnický podíl získat i nabytím nedělitelné věci v rámci dědictví, kdy zůstavitel zanechal svůj majetek více osobám.
Římskoprávní éra tedy akceptovala, že k jedné věci může mít vlastnické právo více osob. Právo každého spoluvlastníka společné věci tak představovalo abstraktní, ideální díl, zlomek nebo kvótu vlastnického práva.
Čímž v praxi docházelo ke sdružování prostředků více osob k získání věci do společného vlastnictví, a vznikaly tak komplikované vztahy, a tím i potřeba je nějak právně regulovat a chránit.
Institut spoluvlastnictví tedy vznikal jednak v případech, kdy lidé neměli peníze, tak i v rámci dědictví.

Pojem věcných práv nebyl nikdy zcela vyhraněný, v průběhu historického vývoje se stále měnil a různil se také i podle právních kultur.
Na naše území se tento pojem dostává až prostřednictvím rakouského občanského zákoníku – ABGB (první oddíl druhého dílu) z roku 1811. Tento zákoník se stal základem občanského práva v Habsburské monarchii až do jejího zániku. Vycházel sice z tradic římského práva, především však zohledňoval koncepci práva přirozeného. Vyhlášen byl 1. 6. 1811 patentem Františka I. č. 946 Sb. s platností pro všechny země rakouského císařství (vyjímaje země uherské, kde panoval tzv. právní dualismus).
Rakouský občanský zákoník byl na českém území platným právem až do vydání nového zákoníku práce v r. 1965.
Celý byl nahrazen tzv. Středním občanským zákoníkem z r. 1950.

Další zásadní vývoj spoluvlastnictví byl bezesporu ovlivněn změnami politického řízení v 80. letech, kdy bylo soukromé vlastnictví potlačeno na úkor vlastnictví socialistického.

Rovnost vlastníků, která vyplývá z rovnosti občanské a je v současném právním a politickém systému samozřejmá, byla vyhlášena LZPS, i zásadní novelou ObčZ, až v roce 1991 jako odezva na právní stav před rokem 1990, který do té doby rozeznával různé druhy a formy vlastnictví , které byly právním řádem různě preferovány, a podle toho jim také byla poskytována právní ochrana.

V té době se spoluvlastnictví dělilo podle druhu na tzv.:

● socialistické společenské vlastnictví,
● osobní vlastnictví,
● soukromé vlastnictví a

Podle formy na tzv.:

● podílové a
● bezpodílové.

Po r. 1989 došlo v důsledku privatizace státního majetku k enormnímu navýšení soukromého vlastnictví a tím i k vzniku nových spoluvlastnických vztahů a samozřejmě i k jeho rozvoji.

Právě uvolnění situace a následný přechod k současnému společenskému uspořádání opět vyzvedl vlastnické právo, jež se mohlo, s ohledem na otázky práva užívání věcí, vyvíjet až do dnešní podoby.

Druhá část

3. Vlastnictví vs. spoluvlastnictví

Podstata spoluvlastnického práva se v ničem neliší od práva vlastnického. Zmíněná podobnost je dána tím, že jak právo vlastnické, tak spoluvlastnictví jsou právy věcnými, tedy právy absolutními, působící erga omnes.

Předmětem takových práv je individuálně určená věc v právním smyslu.

„Pojem věcných práv (iura in rem) vznikl abstrakcí společných znaků různých subjektivních občanských práv, jejichž předmětem je věc hmotná. Rozdíl mezi základním věcným právem, tj. vlastnictvím, a závazkovým (obligačním) právem má své kořeny v ekonomické oblasti. Je výrazem odlišnosti mezi výrobou, tj. přisvojováním a směnou. Od závazkového práva se věcné právo liší tím, že oprávněnost subjektu poskytuje tzv. přímé či bezprostřední právní „panství“ nad věcí (odtud název věcné právo).

Věc může být ve vlastnictví pouze jednoho subjektu (výlučné vlastnictví) nebo ve vlastnictví několika subjektů (podílové spoluvlastnictví). Nalézt přesnou definici spoluvlastnictví či podílového spoluvlastnictví není možné, jelikož ObčZ rozlišuje jen mezi podílovým spoluvlastnictvím a SJM.

„Souhrn vlastnických oprávnění bývá nazýván tzv. vlastnickou triádou - vlastník tedy může předmět svého vlastnictví:
• držet (tj. právo mít věc ve faktické moci, vystupovat jako vlastník a v případě nemovitostí být zapsán jako vlastník v katastru nemovitostí),
• užívat a požívat jeho užitky (právo užívat nejen samotnou věc a využívat jejích vlastností a brát z ní přírůstky), a
• s předmětem vlastnictví disponovat (tj. právo volně s ním nakládat - převést vlastnické právo na jiného, pronajmout atd.).“
Jedná se o přímé a výlučné právo vlastnit konkrétní věc, které je obsaženo v části druhé, hlavě první Občanského zákoníku (dále jen ObčZ).

Naše právní úprava umožňuje, aby jednu věc vlastnilo i více osob současně. Což znamená, že vlastnické právo k jedné věci může být omezeno vlastnickým právem jiného vlastníka či vlastníků.
V případě, kdy nastane tato skutečnost, nejedná se už o vlastnictví, ale o spoluvlastnictví, jež se dále rozlišuje na podílové spoluvlastnictví a společné jmění manželů (SJM).
Jakmile se věc ocitá ve spoluvlastnictví více osob, patří těmto subjektům společně a na tyto osoby je pohlíženo jako na jediného vlastníka. Jedná se tedy o určitou právní fikci, ve které práva vlastníka předmět svého vlastnictví držet, užívat, požívat jeho plody a užitky či nakládat s ním, přísluší celému okruhu osob.

„O spoluvlastnictví však nejde v případě, když věc patří jednomu subjektu, který sám je složen z více osob. Jestliže obchodní společnost či družstvo je vlastníkem určité věci, pak skutečnost, že tento subjekt je složen z více společníků, nemá pro kvalifikaci právního vztahu k věci žádný význam (tyto osoby se na činnost i subjektu vlastnického práva podílejí zákonem stanoveným či sjednaným způsobem, nejsou však spoluvlastníky věci).“

„Podstata podílové spoluvlastnictví spočívá v tom, že každý ze spoluvlastníků věci se podílí na právech a povinnostech vyplývajících ze spoluvlastnictví k věci v tom rozsahu, jenž odpovídá velikosti jeho spoluvlastnického podílu, z čehož vyplývá, že ObčZ vychází z vymezení podílového spoluvlastnictví jakožto spoluvlastnictví ideálního, neboť výše spoluvlastnického podílu neodráží konkrétní reálnou část věci, ale pouze míru, kterou se jednotlivý spoluvlastníci podílejí na právech a povinnostech vyplývajících ze spoluvlastnictví ke společné věci.“

V rámci spoluvlastnictví jsou určeny dvě formy podílů, a sice ideální a reálný podíl. Reálné spoluvlastnictví však není v našem právním řádu zastoupeno, a tudíž se veškerá platná právní úprava soustředí pouze na podílové spoluvlastnictví ideální.

4. Spoluvlastnictví

4.1. Vznik spoluvlastnického vztahu

Spoluvlastnický vztah může vzniknout na základě projevu vůle subjektů, ale i bez tohoto projevu. Např. ex lege či rozhodnutím státního orgánu.

Spoluvlastnické právo ke společné věci lze nabýt způsobem originárním nebo derivátním. V případě originárního způsobu nabytí nabyvatel neodvozuje své právo od předchozího subjektu (jde např. o vydržení). Naopak je tomu při derivátním způsobu nabytí věci, kdy nabyvatel odvozuje své právo od předchozího subjektu (typickým příkladem je např. dědické řízení).

Ve spoluvlastnictví je rovněž nutné sledovat převod a přechod vlastnického práva. Při převodu vlastnického práva záleží na projevu vůle převodce. Při přechodu však tento projev není nutný, neboť rozhodná je jiná právní skutečnost, která deklaruje nabytí vlastnického práva jako, např. nabytí rozhodnutí orgánu.

Podle §132 ObčZ je možné nabýt spoluvlastnického podílu těmito způsoby:
• smlouvou (kupní, darovací aj.)
• děděním
• rozhodnutím státního orgánu
• na základě jiných skutečností, jež jsou dány zákonem.
4.1.1. Originální způsob vzniku spoluvlastnictví

• vydržení
• zpracování či zpracování cizí věci
• přírůstek
• vlastnictví ztracených či opuštěných věcí, věcí skrytých, jejichž vlastník není znám, nabývá stát (podle právní úpravy §135)
• výjimečně ze zákona (např. §872, odst. 1 až 4)

4.1.2 Derivativní způsob vzniku spoluvlastnictví

● nabytím na základě smlouvy
● děděním
● rozhodnutím státního orgánu


4.2. Druhy spoluvlastnictví

4.2.1. Ideální spoluvlastnictví neboli spoluvlastnictví nedělitelné

Věc, která je předmětem podílového spoluvlastnictví, není rozdělena sama o sobě, rozdělena jsou však práva vlastnická k ní na tzv. kvóty (ideální podíly), s nimiž je možné disponovat. V ObčZ připadá na úpravu spoluvlastnictví hlava druhá společně s dalším právním institutem, jímž je SJM.

4.2.2. Reálné spoluvlastnictví neboli spoluvlastnictví dělitelné

V případě toho druhu spoluvlastnicí je možné, aby každý společník měl v rámci svého vlastnického práva reálnou část věci, nikoli pouze její ideální podíl. Ani věc či právo není rozděleno. Podmínkou vzniku takového spoluvlastnictví je skutečnost, že existuje-li věc, tvořící jeden celek, má každý ze spoluvlastníků právo k přesně vymezené části té dané věci. V tomto případě může kterýkoliv se spoluvlastníků s danou věcí nakládat, aniž by potřeboval souhlas ostatních spoluvlastníků. Jak již bylo zmíněno, náš právní řád tuto úpravu nezná, je možné ji však naleznout v ustanovení v rakouském zákoníku ABGB.

4.2.3. Bezpodílové spoluvlastnictví

Současná právní úprava, novelizovaná v roce 1998, již bezpodílové spoluvlastnictví neobsahuje. Tato forma spoluvlastnictví byla obsažena v občanském zákoníku v období před rokem 1989 jako tzv. bezpodílové spoluvlastnictví manželů (BSM), kdy se vlastně jednalo o úpravu dnešního SJM (podrobně rozebráno v druhé části této práce), jež mohlo vzniknout také pouze mezi manželi.
Již samotný název tohoto typu spoluvlastnictví naznačuje, že vztah mezi spoluvlastníky nebyl vymezen žádnými podíly. Každý ze spoluvlastníků byl vlastníkem celé věci a současně byl omezen stejným vlastnickým právem druhého bezpodílového spoluvlastníka. Což znamená, že všichni spoluvlastníci museli vždy jednat společně a žádný ze spoluvlastníků nemohl volně disponovat se svým podílem.
V rámci tohoto typu spoluvlastnického vztahu bylo možné rozlišovat tzv. vnitřní vztahy, tj. vztahy mezi spoluvlastníky navzájem, a vnější vztahy, ve kterých byly kromě spoluvlastníků navzájem brány v potaz i vztahy vůči třetím osobám.
Manžel či manželka měli stejná práva k celé věci, tzn., že vlastnické právo jednoho z manželů bylo omezeno vlastnickým právem manžela druhého. Z tohoto vyplývá, že předmětem bezpodílového spoluvlastnictví nemohl být např. pozemek.


4.2.4. Vlastnictví bytů (společenství vlastníků bytových jednotek)

Bytové vlastnictví je specifickým druhem spoluvlastnictví, v němž je spoluvlastník budovy vlastníkem bytu nebo nebytového prostoru (jednotky) a zároveň i podílovým spoluvlastníkem společných částí.
Součastná právní úprava bytového vlastnictví vychází, oproti té dřívější, z tzv. dualistické teorie. Je zakotvena v ustanovení § 125 odst. 1, jež bylo součástí novely ObčZ (s účinností od 1. 1. 1992), a které říká, že vlastnictví bytů a nebytových prostor upravuje zvláštní zákon. Dále pak toto vlastnictví upravuje ustanovení § 118 odst. 2 ObčZ, podle něhož mohou být předmětem občanskoprávních vztahů byty a nebytové prostory. Obě výše zmíněná ustanovení vycházejí z toho, že ani byt ani nebytový prostor přesto, že jsou vymezeny jako reálné části budovy, nejsou fakticky samostatnými, reálně oddělitelnými částmi budovy, proto s nimi nelze, ani ze stavebně technického hlediska, nakládat v plném rozsahu jako se samostatnou věcí (např. ji zničit). Jde tedy o určitou právní fikci bytu nebo nebytového prostoru jako samostatných věcí. Povaha bytu a nebytového prostoru jako reálně neoddělitelné části jedné nemovitosti vyžaduje zejména respektování této skutečnosti, tedy že jde o fyzicky neoddělitelné části budovy a fakt, že při jejich užívání a dispozici s nimi je třeba respektovat potřebu hospodaření s domem jako celkem.
Bytové spoluvlastnictví je tedy kombinací reálného spoluvlastnictví k určité části nemovitosti či nebytových prostor a ideálního podílového spoluvlastnictví společné části této nemovitosti či nebytových prostor.
Kromě právní úpravy obsažené v ObčZ podléhá tento druh spoluvlastnictví také režimu zvláštního právního předpisu č. 72/1994 Sb., kterým jsou upraveny některé spoluvlastnické vztahy k budovám, bytům a nebytovým prostorám, a kde je bytové vlastnictví rozděleno do několika skupin právních vztahů. Základní skupinou jsou vztahy mezi spoluvlastníky budovy (tj. mezi vlastníky jednotek), do níž spadají:

● vznik spoluvlastnictví budovy
● obsah spoluvlastnického vztahu (práva a povinnosti spoluvlastníků, a to jak ve vnitřním, tak i ve vnějším vztahu)
● spoluvlastnictví společných částí
● práva a povinnosti stavebníků (tedy budoucích spoluvlastníků budovy)


Do druhé skupiny patří regulace práv a povinností jiných subjektů v souvislosti se vznikem, převodem nebo přechodem spoluvlastnictví budovy, kamž spadají např.:

● úprava postavení společenství vlastníků jednotek (§ 9 až 11)
● povinnost vlastníka pozemku (§ 21 odst. 4)
● povinnost banky (§ 26 odst. 1) atd.

5. Podílové spoluvlastnictví

5.1. Pojem podílového spoluvlastnictví

Ze samého názvu vyplývá, že jde o druh spoluvlastnictví, jehož předmětem je určitý podíl téže věci, která náleží více subjektům. Přičemž počet spoluvlastníku není nijak omezen.

Spoluvlastnický podíl vyjadřuje míru, kterou se spoluvlastníci podílejí na svých právech a povinnostech vyplývajících ze spoluvlastnictví ke společné věci. „Není však jen mírou účasti na vlastnickém vztahu ke společné věci, nýbrž také určuje rozsah práv a povinností jednotlivých spoluvlastníků za trvání účasti na vztahu ke společné věci.

5.2. Subjekty podílového vlastnictví

Jde o okruh osob, u nichž může vzniknout podílové spoluvlastnictví, který není nijak omezen. Jedinou podmínkou vzniku podílového vlastnictví je právní subjektivita daného subjektu.

Jde tedy o tyto subjekty:

• fyzické osoby, tj. osoby jak v příbuzenském či jiném vztahu jako např. druh, družka, manželé, tak i osoby bez zjevného vztahu
• právnické osoby
• stát

5.3. Vznik podílového spoluvlastnictví

„O spoluvlastnictví platí to, co o vlastnictví, jak co do jeho skutkové podstaty, tak i co do jeho právních následků.“ Proto jak podílové spoluvlastnictví obecně, tak podílové spoluvlastnictví bytů vzniká i zaniká stejnými způsoby jako vlastnictví jednoho subjektu.
Může tedy vzniknout smlouvou (např. smlouvou o koupi, darovací smlouvou, smlouvou o převodu, atd.), děděním nebo na základě rozhodnutím soudu či jiného státního orgánu.

5.4. Velikost podílu

Velikost jednotlivých podílů spoluvlastníka téže věci, záleží na základě jednoznačné dohody všech spoluvlastníků. Podíl na věci bývá vyjádřen zlomkem či procentem. „Velikost spoluvlastnického podílu je závislá na tom, jakým způsobem spoluvlastnictví v konkrétním případě vzniklo: nejčastěji bude velikost podílu spoluvlastníků záviset na obsahu smlouvy, kterou bylo spoluvlastnictví založeno, anebo na závěti v souvislosti s rozhodnutím o projednání dědictví.“
Jak již bylo výše řečeno, spoluvlastnický podíl neurčuje reálnou část přesně vymezené věci, ale pouze právní postavení spoluvlastníka k ostatním subjektům spoluvlastnictví. Jedná se o vlastnictví tzv. ideálního podílu.
V případě, kdy dohoda o velikosti podílu dané věci neexistuje, jsou podíly všech spoluvlastníků, dle § 137 odst. 2, stejné.

5.5. Obsah podílového spoluvlastnictví

Typickým rysem podílového spoluvlastnictví je především pluralita určitého okruhu subjektů a podíl v rámci spoluvlastnictví.
Spoluvlastnický podíl vyjadřuje míru, kterou se spoluvlastníci podílejí na svých právech a povinnostech vyplývajících ze spoluvlastnictví ke společné věci. „není však jen mírou účasti na vlastnickém vztahu ke společné věci, nýbrž také určuje rozsah práv a povinností jednotlivých spoluvlastníků za trvání účasti na vztahu ke společné věci.“
O výši podílu rozhoduje zákon či dohoda mezi okruhem dotčených osob. V případě, že výše podílů není jasně definována, je možné vyslovit právní domněnku, že výše jednotlivých podílů je stejná u všech okruhu osob spoluvlastnického vztahu.

Obsahem podílového spoluvlastnictví jsou vždy práva a povinnosti spoluvlastníků, která jsou předmětem výlučného práva vlastnického. Specifika těchto práv a povinností se obvykle dělí podle skutečností, kterých se týkají.

Jde o práva a povinnosti:

1) mezi spoluvlastníky samotnými při hospodaření se společnou věcí,
2) vztahu všech spoluvlastníků a třetím osobám ohledně společné věci,
3) jednoho spoluvlastníka ke třetím osobám ohledně jeho spoluvlastnického podílu.

Ad1)
Ve vzájemném vztahu mezi spoluvlastníky je rozhodující velikost spoluvlastnického podílu, neboť určuje, do jaké míry se jednotliví spoluvlastníci podílejí na právech a povinnostech při hospodaření se společnou věcí. Jde např. o způsob užívání, jednotlivé změny a inovace společné věci, způsob provozu, atd.
Při hospodaření se společnou věcí se u podílových spoluvlastníků především počítá s jejich dohodou. V opačném případě musí dojít k hlasování, kdy je rozhodující počet hlasů podle velikosti podílů, přičemž se respektuje princip majorizace, tedy princip většiny. To znamená, že pro přijetí určitého rozhodnutí se musí vyslovit nadpoloviční většina podle spoluvlastnických podílů. Z čehož vyplývá nutnost menšiny se podřídit většině.
V případě přehlasování v otázkách hospodaření se společnou věcí mají minoritní spoluvlastníci možnost přijaté rozhodnutí majoritních spoluvlastníků zvrátit soudní cestou, jedná-li se o důležitou změnu společné věci, jíž se rozumí např. změna podstaty věci nebo změna její funkce, v jiném případě nikoli.
Při rovnosti hlasů, nebo nedosáhne-li se většiny anebo dohody, rozhodne na návrh kteréhokoliv spoluvlastníka soud. Avšak jde-li o důležitou změnu společné věci, mohou přehlasovaní spoluvlastníci žádat, aby o změně rozhodl soud.(§ 139 ObčZ)

Jako příklad lze uvést samotné investice do společného bytu: „Ideální situací je, pokud jeden ze spoluvlastníků investici provedl se souhlasem ostatních. Každý ze spoluvlastníků je totiž v souladu s ust. § 137 ObčZ povinen podílet se na nákladech vynaložených na společnou věc podle výše svého podílu. Z toho vyplývá, že investice provedená jedním ze spoluvlastníků se souhlasem ostatních je splatná již za trvání spoluvlastnictví a nikoli až po jeho zrušení (viz usnesení Nejvyššího soudu ze dne 28. 8. 2001, sp. Zn. 22 Cdo 1596/2000). Takovýto nárok investujícího spoluvlastníka na úhradu poměrných nákladů se promlčuje v obecné tříleté době.“

„Dále může nastat situace, že při rozhodování o investici je menšinový spoluvlastník, který s ní nesouhlasí, přehlasován. Menšinový přehlasovaný spoluvlastník je však povinen na tuto investici přispět, přestože s ní nesouhlasil (tato povinnost vyplývá z ust. § 137 ObčZ). Investujícímu spoluvlastníku (či spoluvlastníkům) tak vzniká právo požadovat poměrnou část vynaložených nákladů po tomto menšinovém spoluvlastníkovi. Toto právo vzniká za trvání spoluvlastnického vztahu a je zcela bez významu, zda se jedná o investice na nezbytné opravy nebo údržbu nebo investice na nikoli nezbytné opravy či úpravy.“

Ad2)
Ve vztahu všech spoluvlastníků ke třetím osobám platí, že jsou, jakožto celek, považováni za jednoho vlastníka. „Z právních úkonů týkajících se společné věci jsou oprávnění a povinni všichni spoluvlastníci společně a nerozdílně.“ Jedná se o princip aktivní či pasivní solidarity.
Příkladem aktivní solidarity je případ, kdy dlužník splnil celé plnění do rukou jednoho ze spoluvlastníků, čímž zanikla jeho povinnost plnění k ostatním spoluvlastníkům. Naopak je tomu, v případě pasivní solidarity, kdy věřiteli vzniká právo požadovat plnění od každého dlužníka jednotlivě, případně jen od některého z dlužníků nebo od všech dlužníků společně.

Kterýkoliv ze spoluvlastníků (bez ohledu na velikost svého podílu), může tedy od třetích osob požadovat celé plnění, týkající se společné věci. Nebo se samostatně domáhat u soudu právní ochrany, prostřednictvím některé z vlastnických žalob.

Jako příklad lze uvést dluh spoluvlastníků: „V případě kdy spoluvlastníkům bytu vznikl nějaký dluh týkající se bytu, může věřitel požadovat po kterémkoliv z nich uhrazení celého dluhu, a je-li dluh jedním ze spoluvlastníků uhrazen, zaniká tak závazek ostatních spoluvlastníků. Naopak v případě vzniku pohledávky ve vztahu k bytu může dlužník plnit kterémukoliv ze spoluvlastníků.

Ad3)
„Každý ze spoluvlastníků má ke svému spoluvlastnickému podílu v zásadě dispoziční oprávnění.“
Pokud jeden ze spoluvlastníků chce převést svůj spoluvlastnický podíl, (na někoho jiného než je osoba blízká) mají ostatní spoluvlastníci, dle § 140 ObčZ, vždy předkupní právo. Při nerespektování předkupního práva se může dotčená osoba dovolávat tzv. relativní neplatnosti, tzn. „právní úkon se považuje za platný v tom okamžiku, kdy se oprávněná osoba této neplatnosti dovolá“.
Předkupnímu právu vůči ostatním spoluvlastníkům se lze vyhnout sepsáním dohody o zrušení a vypořádání spoluvlastnictví celé věci. V případě nemovitosti musí být tato dohoda vždy písemná.

„V okamžiku, kdy spoluvlastník uvažuje o převodu svého spoluvlastnického podílu, nabídne ostatním spoluvlastníkům svůj podíl k odkoupení. Nabídku musí učinit v písemné formě a doručit ji všem spoluvlastníkům. V této nabídce uvede velikost svého podílu a jeho cenu (příp. může spoluvlastníkům doručit návrh kupní ceny obsahující podmínky převodu apod.). Je pak na spoluvlastnících, jak s nabídkou naloží. Po odmítnutí nabídky, případně nevyjádření se k ní, předkupní právo zaniká a spoluvlastnický podíl lze převést na kteroukoliv osobu. V případě, že je spoluvlastníků, jimž byl nabídnut spoluvlastnický podíl, více, je především věcí dohody, kdo a jak spoluvlastnický podíl odkoupí. Nedohodnou-li se, pak platí, že mají právo odkoupit podíl podle velikosti vlastních spoluvlastnických podílů. Aby nedocházelo ke zbytečným prodlevám (příp. šikanování spoluvlastníka neustálými průtahy), ObčZ stanoví v ust. § 605 lhůtu pro vyplacení předmětu oprávněnou osobou, která činí v případě nemovitostí (i bytů) dva měsíce ode dne doručení nabídky učiněné spoluvlastníkem.“

5.6. Zánik a zrušení spoluvlastnictví

Zánik spoluvlastnického práva podléhá stejnému právnímu režimu jako právo vlastnické a k jeho zachování nemůže být žádný ze spoluvlastníků nucen. Každý z nich tak v případě, že mezi nimi nedojde k dohodě, může u soudu podat návrh na zrušení spoluvlastnictví, jenž bývá za platného právního stavu soudem zamítnut jen výjimečně.

Je možné rozlišovat mezi dvěma typy zániku – absolutním a relativním. Absolutní zánik je takový, kdy vlastnické právo již na další subjekt nepřechází. Relativní zánik je pak definován tak, že vlastnické právo přechází od původního vlastníka na vlastníka nového.

Dále je možné i rozdělení zániku vlastnického práva na základě vůle dosavadního vlastníka nebo nezávisle na ni. Zánik vlastnického práva na základě vůle dosavadního vlastníka může vzniknout v důsledku jím učiněným právním úkonem a to např. smlouvou, spotřebováním či zničením dané věci, opuštěním, atd. K zániku vlastnického práva nezávisle na vůli dosavadního vlastníka dochází např. v důsledku smrti vlastníka, zánikem nebo ztrátou věci nebo rozhodnutím státního orgánu.


5.6.1. Zrušení spoluvlastnictví dohodou

Zrušení spoluvlastnictví dohodou může nastat pouze na základě vůle všech spoluvlastníků, kteří při této formě zrušení spoluvlastnictví nejsou zákonem nijak omezeni.
Při vypořádání se tedy mohou dohodnout tak, že věc bude nadále ve spoluvlastnictví, i když jen některých dosavadních vlastníků . Nebo pak na reálném rozdělení dané věci, na přenechání věci jednomu či více ze spoluvlastníků nebo na prodeji společné věci a následném rozdělení (dle velikostí podílů) výtěžku za ni.
Dohodu je možné uzavřít kdykoli. Ať už za trvání spoluvlastnického vztahu, v průběhu soudního řízení o zrušení a vypořádání spoluvlastnictví, ale dokonce i po vydání rozsudku, pokud ještě nenabyl právní moci. (Obsah dohody se však musí lišit od obsahu nepravomocného rozsudku.)
Náležitosti dohody nejsou právním řádem, tj. občanským zákoníkem upraveny. Jedinou podmínkou je obsažení způsobu vzájemného vypořádání.
„V rámci vypořádání dochází i k vypořádání všech souvisejících práv a povinností, které vznikly ze spoluvlastnictví. Písemnou formu dohody zákon předepisuje, jen je-li předmětem spoluvlastnictví nemovitost (§ 141 odst. 1).“ Nesplnění této podmínky by způsobilo absolutní neplatnost (§ 40 ObčZ). Dohoda je také dle § 133 odst. 2 ObčZ předmětem vkladu do katastru nemovitostí.
Nebyla-li dohoda o vypořádání uzavřena v písemné formě, je každý ze spoluvlastníků povinen vydat na požádání ostatním spoluvlastníkům písemné potvrzení o tom, jakým způsobem se vypořádali. „Bez zřetele k tomu, jaká věc je předmětem podílového spoluvlastnictví, je povinností každého ze spoluvlastníků vydat na požádání ostatním písemné potvrzení o tom, jak se vypořádali (§ 141 odst. 2). Jestliže spoluvlastník nesplní tuto povinnost, lze se domáhat vydání tohoto potvrzení u soudu.“


5.6.2. Zrušení spoluvlastnictví rozhodnutím soudu

Nedojde-li mezi spoluvlastníky k dohodě o zrušení spoluvlastnictví a k následnému vypořádání, může, jak již bylo výše zmíněno, kterýkoli ze spoluvlastníků podat návrh na zrušení a vypořádání soudní cestou. A jelikož platná právní úprava neumožňuje, aby soud rozhodl o vyloučení spoluvlastníka ze spoluvlastnictví; de lege ferenda bude zřejmě třeba i toto právo soudu přiznat.
„Soud je zásadně povinen spoluvlastnictví zrušit a vypořádat (případy, kde tak učinit nemusí, zákon upravuje v ustanovení § 142 odst. 2). Při svém rozhodování soud není vázán konkrétním návrhem spoluvlastníka, nýbrž může rozhodnout i jinak – jde o tzv. iudicium duplex (srov. i § 153 odst. 2 OSŘ).“
Dle Rozsudku NS ze dne 1. 2. 2001, sp. zn. 22 Cdo 2884/99 „Bylo-li podílové spoluvlastnictví zrušeno, ale dosud nevypořádáno žádným ze tří způsobů uvedených v § 142 odst. 1 ObčZ, nezaniklo.“


5.7. Vypořádání spoluvlastnictví

Po zrušení spoluvlastnictví musí vždy následovat i jeho vypořádání. Tedy jeho konečná a úplná likvidace.
Zákon ustanovuje závazné pořadí způsobu vypořádání spoluvlastnictví, které soud musí respektovat.
Vypořádání soud provádí reálným rozdělením věci podle výše podílů, přikázáním věci jednomu nebo více spoluvlastníkům nebo prodejem věci a následným rozdělením zisku dle výše podílů.


Třetí část

6. Stávající problematika spoluvlastnictví

Jak již bylo v úvodu práce zmíněno, jedním z důvodů při výběru tohoto tématu byla problematika pramenící z ustanovení § 140 ObčZ a to zejména při podeji bytů, ke kterým v současné době, ve většině případů, náleží i garážová stání.

Samotný pojem „garážové stání“ v praxi nezpůsobuje de facto žádné komplikace, avšak je potřeba upozornit na skutečnost, že samotné garážové stání nemůže být, v souladu s občanským právem, samostatným předmětem převodu.
Rozhodnutí NS ČR ze dne 23.1.2008, vedeno pod spisovou značkou 26 Cdo 1100/2006 (R 84/2008) ve Sbírce soudních rozhodnutí a stanovisek říká: „Garážové stání, které není nebytovým prostorem dle zákona č. 72/1994 Sb., ve znění pozdějších předpisů, není způsobilé být předmětem samostatného vlastnického práva.“

V poslední době je tedy nejvíce využíván způsob vymezení hromadné garáže jako nebytového prostoru v domě a jednotlivá garážová stání jsou v objektu pouze reálně vyznačena oddělovacími čárami nebo čísly (viz. obr. č. 1).

Obr. č. 1: Garážová stání vyznačena dělícími čarami

Tzn., že chce-li si vlastník bytové jednotky zakoupit i garážové stání, musí se stát spoluvlastníkem nebytové jednotky. Jeho podíl je pak vypočítán poměrem velikosti plochy jeho stání vůči poměru velikosti celé nebytové jednotky.

Přičemž se pomalu dostáváme ke komplikaci, kterou způsobuje právě výše uvedené ustanovení § 140 odst. 1. ObčZ, jež říká: „Převádí-li se spoluvlastnický podíl, mají spoluvlastníci předkupní právo, ledaže jde o převod osobě blízké (§ 116, 117). Nedohodnou-li se spoluvlastníci o výkonu předkupního práva, mají právo vykoupit podíl poměrně podle velikosti podílů.“ Převádí-li se spoluvlastnický podíl, mají tedy všichni ostatní spoluvlastníci, v souladu s právními předpisy, předkupní právo, pakliže se nejedná o osobu blízkou.
Předkupní právo spoluvlastníků při převodu spoluvlastnického podílu na nebytové jednotce (např. garáži) je právem věcným, spjatým se spoluvlastnickým podílem. Zavazuje každého ze spoluvlastníků převádějícího spoluvlastnický podíl a opravňuje všechny ostatní spoluvlastníky (viz. např. Rozhodnutí NS ČR ze dne 25.8.2003, spis. zn. 33 Cdo 178/2003, publikováno v Souboru civilních rozhodnutí a stanovisek Nejvyššího soudu č. 27/2004 pod č. C 2224: „Předkupní právo podílových spoluvlastníků má věcnou povahu; působí tudíž i vůči třetím osobám.“).

V praxi to znamená, že spoluvlastník je povinen nejprve nabídnout ke koupi svůj podíl všem ostatním spoluvlastníkům a to za cenu ne nižší, než by následně nabízel na realitním trhu či prodal třetí osobě. Vypořádání předkupního práva všech spoluvlastníků vždy obnáší komplikace a časové průtahy.
V objektu, kde se nachází například šedesát bytových jednotek a k nim i podíl na garážovém stání, může znamenat jednak riziko, že někdo ze spoluvlastníků svého práva využije nebo naopak že prodávající spoluvlastník všechny ostatní spoluvlastníky třeba nesežene.

Tuto situaci lze řešit buď osobní návštěvou všech spoluvlastníků, kteří by svými podpisy stvrdili, že o případný odkup nemají zájem nebo všechny zúčastněné obeslat poštou. Údaje o trvalých adresách či adresách sídel právnických osob jsou sice uvedeny na společném listu vlastnictví, ale často nejsou bohužel aktualizovány a stává se tak, že psaní není možné adresátovi doručit.
U nemovitostí platí dvouměsíční lhůta pro výkon předkupního práva, jež se počítá od doručení nabídky, či právní fikce doručení.
Tato lhůta je ze zákona prekluzivní, to znamená, že pokud právo není využito, pak zaniká od počátku. Pokud má tedy spoluvlastník zájem o předmětné garážové stání, pak musí své předkupní právo vykonat ve stanovené lhůtě. Samotná nabídka výkonu předkupního práva je jednostranným právním úkonem a musí být vykonána písemně.

Někteří developeři se uchylují k vyřešení této problematiky smluvním ujednáním vlastníků, ve kterém se vlastníci takzvaně „předem svého překupního práva vzdávají“. Zde je třeba upozornit na to, že vzdání se předem svých práv, které v budoucnu mají teprve vzniknout, je v rozporu s ustanovením § 574 odst. 2 ObčZ: „Dohoda, kterou se někdo vzdává práv, jež mohou v budoucnosti teprve vzniknout, je neplatná.“
V dnešní době bohužel stále existuje mnoho realitních kanceláří, které na riziko spojené s nevypořádáním předkupního práva své klienty neupozorňuje.
Negativním důsledkem tohoto jednání může být až neplatnost převodu spoluvlastnického podílu třetímu subjektu. Promlčecí doba pro dovolání se relativní neplatnosti činí dle ObčZ tři roky.

Nyní se na charakter předkupní práva podíváme podrobněji.


7. Předkupní právo a jeho charakter

Zákonné předkupní právo vyplývá ex lege. Nezapisuje se proto ani do katastru nemovitostí a platí po celou dobu trvání spoluvlastnictví.
Věcně právní povaha zatěžuje každého spoluvlastníka, který chce převést svůj podíl a platí i vůči právním nástupcům kupujícího.
Předkupní právo je právem osobním. Nepřechází tak na dědice a nelze jej ani převést na jinou osobu.

7.1. Nabídka k odkupu spoluvlastnického podílu

Jak již bylo zmíněno, nabídka k odkupu, je jednostranným právním úkonem, který musí být učiněn vždy, když spoluvlastník chce prodat svůj podíl třetí osobě.
Nabídka musí být formulována jasně. A musí obsahovat přesně definovaný předmět koupě i kupní cenu.

Níže jsou uvedeny příklady z judikatury s reálně řešenými případy:

• je předepsána písemná forma a musí se jednat o výslovný projev vůle
• povinnost sdělit existenci konkrétního kupce a jeho identifikace není povinná pro splnění povinnosti ve smyslu § 140 ObčZ
Judikatura však uvádí dva různé názory: V době kdy je nabídnut spoluvlastnický podíl ostatním spoluvlastníkům, nemusí kupec ještě vůbec existovat. Na druhé straně ve Sbírce soudních rozhodnutí a stanovisek existuje i názor opačný.
• prodávající změní podmínky prodeje. V tomto případě je prodávající povinen tyto podmínky sdělit oprávněnému spoluvlastníku z předkupního práva. Tento právní úkon musí být adresovaný a příslušná změna vymezena.
• způsob akceptace nabídky. Pouhá akceptace bez zaplacení kupní ceny není dostačující. Teprve až vyplacením kupní ceny spoluvlastnického podílu, dochází k plné akceptaci nabídky. Jedná se zde o naplnění práva nejen hmotného ale i procesního.

7.2. Porušení předkupního práva

Dojde-li k porušení předkupního práva, jedná se pak o tyto dvě skutkové podstaty:

1. spoluvlastnický podíl nebyl nabídnut vůbec a oprávněný pak nemohl své předkupní právo uplatnit
2. nebo byla nabídnutá cena k odkupu podstatně vyšší, než ta, za jakou byla ve skutečnosti realizována ve prospěch třetí osoby.

V praxi samozřejmě může dojít i k podstatným změnám z hlediska cen na realitním trhu. Proto je prodávající povinen obeznámit oprávněné z předkupního práva o změně podmínek koupě.
Pokud by u ceny stanovené řádově ve statisících či milionech korun došlo k prodeji za cenu pouze nepatrně odlišnou, zřejmě by to nebylo možno považovat za porušení předkupního práva. Literatura v této souvislosti hovoří o parametru ceny „podstatně vyšší“. Judikatura o „přenechání za cenu nižší“ (Soubor C 1126 – NS sp. zn. 30 Cdo 153/2002), případně o porovnání ceny (Rc 72/2002).
A ani v případě, kdy oprávněný spoluvlastník nevyužil v zákonné lhůtě svého předkupního práva a prodávající po jejím marném uplynutí prodal svůj podíl za cenu vyšší, než za kterou byl původně oprávněnému spoluvlastníkovi nabízen, neshledala judikatura žádné porušení předkupního práva.

7.2.1. Následky porušení předkupního práva

Pakliže dojde k porušení předkupního práva, nejedná se ihned o absolutní neplatnost právního úkonu.
Oprávněný spoluvlastník má možnost v obecné tříleté promlčení lhůtě podat žalobu a dovolávat se dle § 40a ObčZ relativní neplatnosti právního úkonu, na základě převodu spoluvlastnického podílu, při němž nebyla dodržena nabídka předkupního práva.
Nabyvatel pak musí na základě výzvy oprávněného, nabídnout svůj podíl ke koupi za úplně stejným podmínek, jako za kterých jej nabyl. Nejedná se ale o uložení povinnosti uzavřít kupní smlouvu s oprávněným. I když se oprávněný vlastník domáhá svého práva věci, (v našem případě garážového stání) koupit.

Nabytí právní moci rozsudku je nahrazena smlouva kupní. Tento postup je předpokládán v případě, že se spoluvlastník nedovolá relativní neplatnosti smlouvy, na základě které došlo k převodu spoluvlastnického podílu.


7.3. Realizace předkupního práva

V oblasti realizace předkupního práva zákon nestanovuje žádné podrobnosti. Pokud prodávající spoluvlastník řádně nabídne oprávněným spoluvlastníkům svůj podíl ke koupi, z titulu předkupního práva, pak se spoluvlastníci mohou dohodnout a předkupní právo může být využito jen některým anebo vícerem z nich.
Konkrétně v případě garážového stání může nastat celkem zajímavá situace. Jak dále hovoří §140 ObčZ: „Nedohodnou-li se spoluvlastníci o výkonu předkupního práva, mají právo vykoupit podíl poměrně podle velikosti podílů.“
Znamená to tedy, že kdyby v případě jednoho garážového stání uplatnilo své předkupní právo např. deset spoluvlastníků, pak by měl každý nárok na odkup příslušného podílu odpovídajícímu velikosti jejich celkovému stávajícímu podílu na nebytové jednotce.

Pakliže by se spoluvlastníci nemohli dohodnout, § 142 odst. 1. ObčZ říká: „Nedojde-li k dohodě, zruší spoluvlastnictví a provede vypořádání na návrh některého spoluvlastníka soud. Přihlédne přitom k velikosti podílů a k účelnému využití věci. Není-li rozdělení věci dobře možné, přikáže soud věc za přiměřenou náhradu jednomu nebo více spoluvlastníkům; přihlédne přitom k tomu, aby věc mohla být účelně využita. Nechce-li věc žádný ze spoluvlastníků, nařídí soud její prodej a výtěžek rozdělí dle podílů.“
Judikatura dospěla i k názoru, že nároky z předkupního práva může uplatnit i právní nástupce spoluvlastníka, kterému byla nabídka ke koupi již učiněna.


7.4. Zánik předkupního práva

Výčet způsobů zániku předkupního práva:

• marným uplynutím lhůty k zaplacení kupní ceny za předmětný podíl
• § 606 ObčZ „nemůže-li oprávněný věc koupit nebo nemůže-li splnit podmínky nabídnuté vedle ceny a nelze-li je vyrovnat ani odhadní cenou“
• odmítnutím nabídky
• ochotou spoluvlastníka koupit podíl za cenu nižší, než je cena nabídková
• promlčením
• zánikem věci
• zničením věci
• prodejem celé věci
• darováním věci
• smrtí oprávněného subjektu
• vydržením
• rozhodnutím státního orgánu

8. Vlastnictví bytů

Spoluvlastnictví společných prostor domu vzniká jednostranným právním úkonem - Prohlášením vlastníka, jímž dochází k vymezení jednotek v budově. Zde je třeba mj. zajistit, aby garážová stání byla v tomto rozsáhlém právním dokumentu patřičně vyznačena a popsána, abychom se tak vyvarovali případným chybám ohrožujících platnost celého prohlášení.

8.1. Společenství vlastníků bytových jednotek

Společenství vlastníků vzniká povinně ze zákona v domech o nejméně pěti jednotkách a zároveň nejméně třemi různými majiteli. Tzn., že v případě, že v domě zakoupí jednotlivé jednotky minimálně dva subjekty, pak, společně se stávajícím majitelem všech ostatních jednotek, vzniká povinnost založení společenství vlastníků.

Stane se tak v den, kdy je poslednímu z těchto vlastníků doručena listina s doložkou o vyznačení vkladu do katastru nemovitostí nebo jiná listina, kterou příslušný státní orgán osvědčuje vlastnické vztahy k jednotce.

Dalším z důvodů pro založení společenství vlastníků je převod družstevních bytů do osobního vlastnictví.
Do šedesáti dní, od vzniku Společenství vlastníků bytových jednotek, by se mělo uskutečnit první shromáždění vlastníků, na kterém je potřeba schválit stanovy a zvolit výbor.
Pokud se takto nestane, stanou se stanovami společenství vlastníků stanovy dle nařízení vlády. A členy výboru se pak automaticky stávají vlastníci jednotlivých jednotek v době vzniku společenství, nebo nadpoloviční majitel společných prostor.


8.2. Společenství vlastníků vs. garážová stání

Co se společenství vlastníků a spolumajitelů garážových stání týče, tak i zde narážíme v praxi na pár problémů např. v souvislosti s jejich účastí na nákladech za údržbu či úklid společných prostor.
Není totiž podmínkou, že majitel spoluvlastnického podílu na garážovém stání musí být zároveň i vlastníkem bytové jednotky, tzn, že spolumajitelem na nebytovém prostoru může být i osoba nevlastnící v domě žádnou další jednotku.

Nyní se nabízí již zmíněná otázka, jakým způsobem se bude takovýto člověk podílet na údržbě společných prostor a na celkových nákladech souvisejících se správnou nemovitosti?
Spoluvlastníci nebytového prostoru do garáží vstupují zpravidla přímo garážovými vraty, tudíž vůbec nevyužívají chodby, výtahy, schodiště a další společné prostory domu.
Je tedy pochopitelné, že přispívat na opravu např. střechy - jakožto pláště celého domu, by měli, ale otázkou je, zda také na různá technická zařízení či rozvodu vody, plynu, atd.
Pokud vlastníci garáží nevyužívají některé služby, měla by se tato skutečnost promítnout i do pravidel pro rozúčtování služeb. Takováto změna už nevyžaduje 100 % souhlas všech spoluvlastníků. Podle zákona č. 72/1994 Sb. postačí pouze souhlas ¾ většiny přítomných hlasů.
Vedle již zmíněné dohody spoluvlastníků, existuje také zákonná možnost v podobě změny prohlášení vlastníka, nebo změny ve vymezení společných prostor jen některým vlastníkům.

9. Další problematika spojená se spoluvlastnictvím

9.1. Potřebný souhlas většiny s pronájmem parkovacího stání

V praxi je také obvyklé, že subjekt zakoupí bytovou jednotku a podíl na nebytovém prostoru s využitím garážového stání, za účelem návratnosti investice.
Takovýto subjekt má okamžitý zájem o pronájem bytové jednotky, vč. garážového stání. Což vyžaduje, z titulu spoluvlastnictví, nutný souhlas majority.

V rámci vypořádání předkupního práva lze jednoznačně doporučit, myslet rovnou i na vypořádání dalších dvou institutů, jimiž jsou:

a) souhlas s případným budoucím pronájmem parkovacího stání a
b) souhlas s užíváním přesně definované jednotky, nejlépe v souladu s prohlášením vlastníka.

9.2. Hrozba přehlasování ve věci nedobrovolného přemístění parkovacího stání

Zde lze opět určitě doporučit uzavření se spoluvlastníky garáží dohodu, ze které bude zcela patrné a zřejmé, kdo které místo užívá.
Podle ObčZ je k přehlasování spoluvlastníka, který dosud užíval určité místo, dostačující majorita. Zájmem ostatní většiny ale může být i to, že vám např. určí místo jiné.
Toto je jedno z „nebezpečí“ spoluvlastnictví, které jinými slovy umožňuje, že vám bude přiděleno takové parkovací stání, které vám nevyhovuje a to vše proti vaší vůli.

9.3. Samostatná garáž

Právně nejspolehlivějším řešením by bylo vybudování plně samostatných garáží, které by byly odděleny zdmi. Vše je v souladu s rozhodnutím Nejvyššího soudu. Nebytová jednotka může být samostatně zapsána do katastru nemovitostí a samostatný vlastník s věcí může bez omezení nakládat, užívat, pronajímat a zcizit.
V praxi je možné se s takovýmto řešením setkat málokdy, a to zejména z toho důvodu, že pro developera je tento způsob řešení mnohem nákladnější.

10. Nová legislativní úprava – možné řešení

Jedním z řešení problematiky spoluvlastnictví z pohledu předkupního práva by mohla být nová legislativní úprava tohoto právního institutu. Jež se nabízí např. ve formě zrušení spoluvlastnictví pouze pro garážová stání, což je ale vzhledem ke složitému vymezení společných prostor a jejich obsluhy prakticky asi nemyslitelné. Touto změnou by došlo ke zminimalizování průtahů a celkovému zjednodušení procesu spojeného s odkupem.

Z praktického hlediska, potvrzeného nejen léty praxe v oboru, ale i osobními zkušenostmi, by autorka Kristýna Ishihara doporučovala úplné vypuštění předkupního práva tam, kde jsou umístěna garážová stání tak, aby spoluvlastník nemusel nabízet svůj podíl všem ostatním.
Tato nová právní úprava by umožňovala vlastníkovi bytové jednotky prodat společně s ní i svůj podíl na nebytovém prostoru v podobě garážového stání bez komplikací.

V souvislosti s novým zněním občanského zákoníku vydaným pod č. 89/2012 Sb ., který rekodifikuje české soukromé právo a nahradí nejen dosavadní ObčZ, ale i mnoho dalších právních předpisů , se velmi často objevují názory ve smyslu zrušení předkupního práva s tím, že ochrana práv spoluvlastníků by se realizovala jinou formou.

11. Závěr

Jak již bylo v této práci jednou zmíněno, naše právní úprava umožňuje, aby jednu věc vlastnilo i více osob. Vlastnické právo k jedné věci je tedy současně omezeno vlastnickým právem jiného vlastníka či více subjektů. Což v praxi může způsobovat kolize v zájmech jednotlivých spoluvlastníků a vyvolání soudních sporů.
K nimž čím dál častěji dochází právě v souvislosti převodu spoluvlastnického podílu, kdy jeden ze spoluvlastníků chce svůj podíl prodat jiné osobě než je osoba blízká.

V praxi se celá problematika spojená s omezením titulu spoluvlastnictví, konkrétně pak v případě garážových stání, řeší legální cestou, jež spočívá v extrémním navýšení ceny parkovacího stání. Nabídka k odkupu je následně rozeslána všem spoluvlastníkům, kteří ji pochopitelně neakceptují. Navýšená cena se poté promítne ve finální kupní smlouvě na úkor ponížení ceny bytové jednotky jako takové.
Otázkou stále zůstává, zda by neexistovalo jiné legální řešení, které by takovýmto způsobem neomezovalo spoluvlastníky, a zároveň do jisté míry chránilo i jejich práva.

„Máme zde samozřejmě na jedné straně práva a na druhé povinnosti, vyplývající ze stejné právní úpravy, ale pokud se na věc podíváme „selským rozumem“, tak skutečně, konkrétně u garážových stání se domnívám, nejsou tato práva a povinnosti vyplývající z titulu spoluvlastnictví zapotřebí.“
Raději tedy nemyslet na to, že by dvouměsíční zákonná lhůta z důvodu nezastižení adresáta nezačala běžet, protože doporučené psaní, adresované na trvalé bydliště spoluvlastníka, uvedené v listu vlastnictví je nedoručitelné.

„Zůstávám však optimistou a věřím, že časem se podaří zmodernizovat i tuto právní úpravu.“


Seznam použité literatury

Publikace

1. Benátčanová, P., Jahelka, I.: Neznalost zákona neomlouvá: průvodce džunglí zákonů, 3. díl. Praha: Motto, 2006. 250 s. ISBN 80-7246-292-X
2. Fiala, J., Holub, M., Bičovský, J.: Občanský zákoník. Poznámkové vydání s judikaturou a literaturou. 10. vydání. Praha: Linde Praha, a.s, 2005. 849 s. ISBN 80-7201-526-5
3. Holub, M., Pokorný, M., Bičovský, J.: Občan a vlastnictví v českém právním řádu. Praha: Linde Praha, a.s., 2002. 335 s. ISBN 80-720-1348-3
4. Kadlecová, M., Schelle, K., Vlček, R.: Dějiny českého soukromého práva. Plzeň: Aleš Čeněk, 2007. 280 s. ISBN 978-80-7380-041-3
5. Knapp, V. a kol.: Občanské právo hmotné. Praha: Codex, 1997. 349 s. ISBN 80-85963-31-0
6. Knappová, M., Švestka, J. a kolektiv: Občanské právo hmotné. 3. aktualizované vydání. Praha: ASPI Publishing, s. r. o., 2002. ISBN 80-86395-31-6 (soubor)
7. Korbař, M., Pokorný, M.: Majetkoprávní vztahy v běžném občanském životě. Praha: Prospektrum, 1997. 111 s. ISBN 80-7175-043-3
8. Králík, M.: Podílové spoluvlastnictví v občanském zákoníku. 2. vydání. Praha: C.H.Beck, 2011. 516 s. ISBN 978-80-7400-400-1
9. Selucká, M., Petrová, R.: Vlastnictví bytu.Brno: Computer Press, a.s., 2006. 182 s. ISBN 80-251-1115-6
10. Surgová, M.: Předkupní právo. Praha: Linde, 2008. 127 s. ISBN 978-80-7201-715-7
11. Šubertová, D., bakalářská práce „Spoluvlastnictví a společné jmění manželů“. Praha: Bankovní Institut Vysoká škola, 2011. 61 s.
12. Vojáček, L., Schelle, K., Knoll, V.: České právní dějiny. 2. upravené vydání. Plzeň: Aleš Čeněk, 2010. 694 s. ISBN 978-80-7380-257-8


Právní předpisy

1. Zákon č. 40/1964 Sb., občanský zákoník, ve znění pozdějších předpisů
2. Zákon č. 94/1963 Sb., o rodině, ve znění pozdějších předpisů
3. Zákon č. 265/1992 Sb., o zápisech vlastnických a jiných věcných práv k nemovitostem, ve znění pozdějších předpisů

Judikatura

1. Rozsudek NS ze dne 29. 4. 2011, sp. zn. 22 Cdo 3942/2008
2. Rozsudek NS ze dne 5. 2. 2008, sp. zn. 22 Cdo 3515/2006
3. Rozsudek NS ze dne 5. 9. 2000, sp. zn 28 Cdo 1213/99
4. Rozhodnutí NS ČR ze dne 23.1.2008, sp. zn. 26 Cdo 1100/2006
5. Rozhodnutí NS ČR ze dne 25.8.2003, spis. zn. 33 Cdo 178/2003
6. Usnesení NS ze dne 28. 8. 2001, sp. zn. 22 Cdo 1596/2000

 

Internetové zdroje

1. http://www.epravo.cz
2. http://www.epravo.cz/top/clanky/k-prevodu-garazovych-stani-a-spoluvlastnickych-podilu-na-prostorech-s-hromadnym-garazovym-stanim-59624.html
3. http://www.juristic.cz
4. http://klaiex.webnode.cz/vlastnici-garazi-a-jejich-ucast-na-nakladech/
5. http://www.novinky.cz/bydleni/reality-a-finance/249242-koupe-parkovacich-mist-vyzaduje-ostrazitost.html
6. http://obcanskyzakonik.justice.cz/cz/rodinne-pravo/co-upravuje-rodinne-pravo-zakoniku/manzelske-majetkove-pravo.html
7. http://www.stavebni-forum.cz/cs/article/8962/vlastnictvi-a-spoluvlastnictvi-nemovitosti-bytu-a-nebytovych-prostor/
8. http://www.vzory.cz/vzory/veci-koupe-najem-zhotoveni/smlouva-o-zruseni-a-vyporadani-spoluvlastnictvi/
9. http://cs.wikipedia.org
10. http://www.zbynekmlcoch.cz/informace/ke-stazeni/smlouvy-dohody-zaloby-zdarma/prohlaseni-spoluvlastniku-nemovitosti-o-vymezeni-jednotek-vzor-ke-stazeni


Seznam zkratek

ABGB rakouský obecný občanský zákoník z roku 1811
BSM bezpodílové spoluvlastnictví manželů
NS Nejvyšší soud
NZ notářský zápis
ObčZ Občanský zákon
SJM společné jmění manželů