Globální finanční krize a její dopady na realitní trh

Bc. Kristýna Ishihara

 

Obsah

1. Úvod
2. Cíl assigmentu a metodika
3. Specifikace řešeného problému
3.1. Počátek světové finanční krize
3.2. Vliv na eurozónu
4. Analýza dopadu světové finanční krize na realitní trh
4.2. Dopad světové krize na realitní trh v České republice
4.2.1. Vliv krize na realitní kanceláře
4.2.2. Vliv krize na investory do nemovitostí
4.2.3. Vliv krize na koncové zákazníky
4.3. Komparace České republiky s ostatními evropskými státy ve věci dostupnosti bydlení
5. Možné návrhy řešení zmírnění dopadů krize
5.1. Udržet nízko úrokové sazby
5.2. Snížení daňového testu DPH pro developery
5.3. Snížení daně z převodu nemovitosti
5.4. Možnost odpisu pořízeného bytu z daňového základu
5.5. PPP projekty v rámci výstavby obecních bytů
5.6. Další eventuelní nástroje
7. Závěr
8. Seznam použité literatury
Internetové zdroje
Seznam použitých zkratek

 

1. Úvod

Tento assigment pojednává o globální finanční krizi s dopadem na realitní odvětví nejen ve světě, ale také v Evropě včetně České republiky.

Snahou je popsat její prvotní počátky, příčiny a vliv na eurozónu.

Analyzovat jednotlivé vlivy krize a monitorovat chování nejen realitních kanceláří, ale také investorů a v neposlední řadě koncových zákazníků.

Komparací České republiky s vybranými státy Evropské unie pomocí přehledných grafů si čtenář udělá přehled o jednotlivých dostupnostech bydlení.

V závěru práce jsou zde navrženy určité možnosti řešení zmírnění dopadů krize, ale nejedná se o žádný předvolební program. 

2. Cíl assigmentu a metodika

Cílem této práce bude uvedení do problematiky globální finanční krize, důvod jejího vzniku a její dopad na český realitní trh dnes. Dále pak se práce bude zabývat analýzou realitního trhu v České republice a následně dopadem celosvětové krize na toto odvětví.
V rámci poslední zvolené metodiky, kterou je komparace, se zaměřím na porovnání úrovně dostupnosti bydlení v České republice a ostatních evropských zemí za pomoci grafů zpracovaných společností Deloitte.
Závěr práce bude věnován diskusi na téma aktuální situace a predikce jejího dalšího vývoje, případně návrhům řešení.

Budou zde použity tři typy metodik:

I. Deskripce
II. Analýza a syntéza
III. Komparace

3. Specifikace řešeného problému

Světové finanční trhy procházejí za poslední léta výrazným turbulentním obdobím. Vše odstartovala americká hypoteční krize, která se plíživě, ale jistě přesunula na starý kontinent. Toto má za následek prohloubení poklesu poptávky ve velké části světové ekonomiky. Tento vývoj zasáhl dramaticky bonitu investorů, jejich likviditu a v neposlední řadě bonitu konečných spotřebitelů.
Tato situace pochopitelně zasáhla i rezidenční development. Po expanzi před rokem 2008 se změnila pravidla fungování oboru natolik, že stav očekávání jednotlivých účastníků v podobě developerů, realitních makléřů, financujících bank a zákazníků, nastolila zcela novou optiku.
Ve vyspělých zemích je zvykem, že kolísají ceny nemovitostí. Takovýto jev bohužel negativně ovlivňují také média, která již stávající krizi, přiživují neodbornými tvrzeními, která mají vliv na důvěru v ekonomiku celé společnosti.

3.1. Počátek světové finanční krize

Rok 2008 se zapsal do historie jako rok nejvýraznější hospodářské krize od třicátých let minulého století.

Dovolila jsem si vybrat přehledný bodový popis vývoje krize zpracovaný v kvalitní analýze společnosti Deloitte:

  • Reakce na očekávání zpomalení → banky zpřísňují úvěrovou politiku, na mnohé projekty nejsou peníze → firmy redukují zbytné náklady, zpomalují investice
  • Pokles zahraniční poptávky v „globálním“ světě → v okamžiku, kdy (pružně řízené) firmy zaznamenají poptávku, omezí výrobu → pokles výroby finálního produktu se okamžitě promítne na subdodavatele → lidé tak disponují méně penězi (méně pracují, či práci ztratí), čelí nejistotě
  • Důsledky i pro ostatní firmy a podnikání → nižší kupní síla a pokles důvěry snižuje ochotu utrácet i za služby a místní zboží → klesající poptávka mí vliv na nabídku (s důsledky jako u exportů)
  • Počáteční negativní očekávání se tím potvrzují (1)
  • (1) Deloitte, Finanční krize v rezidenčním developmentu

3.2. Vliv na eurozónu

Evropská centrální banka zahájila program nákupu státních dluhopisů, aby snížila výnosy z dluhopisů fiskálně slabých zemí. Z právního pohledu se jedná ale o kontroverzní jednání, protože evropské smlouvy hovoří jasně a to proti záchraně států, které jsou členy měnové unie. Zásadním kritikem zde bylo Německo, které se obávalo nárůstu inflace.
Zatímco ve skutečnosti dle Jana Traxlera, ekonoma a ředitele FINEZ Investment Management, je veřejným tajemstvím, že dnes Španělsko i Portugalsko drží nad hladinou pouze Evropská centrální banka, jinak úrokové sazby u dluhopisů byly dvojnásobné a obě země by musely vyhlásit platební neschopnost a krátí věřitele jako Řecko. Dle jeho názoru dává Evropská centrální banka pouze čas bankám se připravit na rozpad eurozóny a default některých zemí, aby nezkolabovala celá Evropa. Dalším problémem bude Itálie. Je přesvědčen, že Španělsko zkrachuje a že nebude poslední. Je to pouze otázkou času. (2)
(2) Ishihara Kristýna, Ekonomika a politika EU, Krize eurozóny, 1.4.2013

hlavní fáze krize

(3) Singer Miroslav, PhD, guvernér ČNB, 10. Mezinárodní konference European Governance – Corporate Governance „Perspektivy eurozóny“, Praha, 26. října 2012

 4. Analýza dopadu světové finanční krize na realitní trh

USA zaznamenala historicky poprvé po roce 2008 největší pokles zájmu o koupi domů.
Dlouhodobý pokles cen nemovitostí vyvolal v potencionálních kupujících takzvanou „vyčkávací taktiku“, zda ceny ještě dále klesnou.
Pokusím se zde o shrnutí hlavních příčin a dopadů celosvětové finanční krize.
Počátek nastal v USA neukázněnou úvěrovou politikou. Banky byly ochotny financovat rizikové a nebonitní klienty a přirozeně toto mělo za následek nemožnost splácení hypotečních úvěrů, refixaci a následné krachy bank pro nedostatek likvidity. Situace v USA začíná mít okamžitý vliv i na Evropu.
Další fáze se promítá do propadu cen nemovitostí a nefunkčnost hypotečního trhu.
Následuje vysoká zadluženost domácností především spojená s pořízením vlastního bydlení a bohužel i neschopnost splácet své závazky.
Negativní vliv zaznamenává v roce 2009 i sektor stavitelství, který je úzce spjat s HDP jednotlivých států. Země se snaží tlumit dopad takzvanými projekty podpořené investicemi z veřejných peněz. Banky výrazně zpřísňují svá kritéria pro poskytnutí úvěrů, rizikové úvěry jsou neúnosně drahé. Celkové ochlazení poptávky a negativní nálada na trhu.
Další vývoj zaznamenává spíše zájem o renovace domů než samotnou výstavbu.
Odliv spekulativních investorů a stagnace.
V současné době se již dá říci, že realitní trh je více méně stabilizovaný. Je patrné, že obchod není tolik živý jako před boomem konjunktury. Statistiky stále ještě monitorují pokles cen nemovitostí.

2

(4) S&P/Case-Shiller U.S. National home price index

Nicméně, je nutno podotknout, že Case-Shiller index u posledního údaje za květen 2013 pro ceny rezidenčních domů ve 20 městech USA vzrostl meziročně o 12,17 %. Avšak co za tímto „růstem“ stojí a je udržitelné v současné době? Je nutné si uvědomit, že hlavními tahouny ceny nejsou v tuto chvíli přirozeným způsobem rodiny, které chtějí v těchto bydlet dlouhodobě. Jejich kreditní situace jim to mnohdy nedovoluje , ale investoři - převáženě instituce, které v posledních letech „napumpovali“ do těchto nemovitostí 10 mld. USD, za účelem nákupu a poskytování nájmů a možného dalšího prodeje v dohledné době.(5)

(5) Lembák Martin, 2013, http://proinvestory.cz/je-realitni-trh-v-usa-skutecne-v-rustu

4.2. Dopad světové krize na realitní trh v České republice

Dalším jevem, který v realitách osobně ve své profesi pozoruji, je šok investorů, developerů a nakonec i běžných zákazníků, kteří zakoupili nemovitost(i) před rokem 2008 a nyní při prodeji stále drží vysoké ceny. Předražené nemovitosti jsou v nabídce tak dlouho, než se cena začne pomalu snižovat. Ve výsledném efektu je nemovitost prodána za ještě méně peněz, než kdyby cena byla nastavena od začátku reálně.
Investorům a developerům, kteří jsou schopni vyčkat a finančně přežít a nemusejí se nutně oddlužit od úvěrů, doporučuji vyčkat, než se hodnoty vrátí na výchozí úroveň.
Výrazný odliv zahraničních spekulativních investorů, kteří v období realitního boomu nakupovali za velmi nízké ceny činžovní domy ve větších městech po České republice. I zde narážíme na fakt, že zahraniční investoři specielně z jižní Evropy, procházejí ještě výraznější krizí než Česká republika, přestovšak nejsou často ochotni se při prodeji nemovitého majetku smířit s reálnou tržní cenou. Jedná se především o investory, jak jsem již zmínila výše, kteří nakoupili těsně před rokem 2008 a jsou nuceni se vyrovnávat se ztrátou. Ti, co nakoupili v letech 1990 až 2000, zde se o ztrátách nedá hovořit.
Realitní trh dnes ožívá také díky rekordně nízkým úrokovým sazbám. Níže dokládám jen pro doplnění analýzu nabídek jednotlivých bank v tuzemsku.

 

Výpočet průměrných úrokových sazeb / orientačně
 
Z nabídek na webových portálech jednotlivých bank
  1 rok 2 roky 3 roky 4 roky 5 let Průměrná sazba
Raiffeisen bank 4,09 3,79 2,99 2,99 2,99 3,37
ČSOB 4,19   2,99   2,99 3,39
KB 4,09 4,09 2,99 2,99 2,99 3,43
Hypoteční banka 4,19   2,99   2,99 3,39
LBBW     3,17 3,46 3,52 3,383333333
UniCredit bank 3,89   2,74   2,99 3,206666667
GE Money bank     2,79     2,79
Česká spořitelna     2,79     2,79

 

 

Nabídka brokera / Gepard finance
Raiffeisen bank Průměrná sazba
ČSOB 3,09
KB 2,99
Hypoteční banka 2,89
LBBW 2,95
UniCredit bank 2,74
GE Money bank 2,79
Česká spořitelna 3,14

 

Výsledek:

Aritmetický průměr sazeb bank = 3,21 %
Aritmetický průměr sazeb Gepard finance = 2,5 %

Rozdíl je přesně 0,645 procentního bodu.
(6) Ishihara Kristýna, Bakovnictví a pojišťovnictví, Analýza nabídky hypoték na tuzemském trhu, 7.7.2013

Dnes jsou vůbec nejprodávanějšími byty v cenách 55 tisíc Kč za m2. Developeři, kteří sestavovaly původní business plán s vyššími prodejními cenami a potřebují prodat, mají dnes pouze dvě varianty. Buď ceny neprodejných bytů nastavit a uzpůsobit trhu, aby byly konkurenceschopné nebo z bytů udělat nájemní bydlení.
Dle čísel, která zveřejnila ČTK, je v Praze více než 400 volných bytů dokončených v roce 2011. Jedná se o 17 % celkové nabídky.
Podle analýzy developerské společnosti Crestyl bylo v Praze v polovině tohoto roku nabízeno celkem 6 182 nových bytů v 356 projektech, což představuje meziroční pokles o
18 %. V porovnání s koncem roku 2012 se pak jedná o 15 % pokles. Průměrná cena bytů je 65 tisíc Kč za m2, nejvíce bytů se ale nabízí za cenu 55 tisíc korun/m2. Z analýzy zaměřené čistě na pražský rezidenční trh s novými byty, kterou zpracovává skupina Crestyl, dále vyplývá, že v prvním pololetí tohoto roku vzrostl počet prodaných bytů na 2735. Plných
81 % z nich se prodalo za cenu mezi 40 a 70 tisíci Kč/m2.
(7) http://www.crestyl.com/page-newsArchive.html

Níže přikládám zajímavý graf vývoje transakcí s byty od roku 2008 po současnost. Další graf znázorňuje vklady do katastru nemovitostí ve stejném období.

parcely

(8) Český úřad zeměměřičský a katastrální

statistický úřad

(9) Český úřad zeměměřičský a katastrální

4.2.1. Vliv krize na realitní kanceláře

Vliv krize na realitní kanceláře vnímám jako pozitivní pro budoucí úroveň poskytovaných služeb v oblasti realit. Krize akcelerovala diferenciaci mezi realitními kancelářemi.
Zajištění bezpečného průběhu realitní transakce, ručení dané společnosti za závazky vůči svým klientům, certifikace realitních makléřů, pojištění realitní kanceláře by se mělo stát samozřejmostí. Krize si vzala sice objem zprostředkovaných obchodů, ale na druhou stranu dala větší prostor více etablovaným realitním společnostem, které ustály přechodné období zmrazení trhu. Takzvané „garážové realitní kanceláře“ z trhu vymizely z 1/5 až téměř dvou třetin. Budoucnost je nyní otevřena pouze silným hráčům ať už v podobě franšízových sítí nebo dobře situovaných holdingů.
Pojďme si změřit celkový realitní trh v letech 2008 – 2010.

Graf 1. Celkový trh nemovitostí v mld. Kč
graf1
(10) ČÚZK, ČSÚ, RE/MAX

Graf 2. Podíl realitních kanceláří na uskutečněných obchodech

graf2
(11) ČÚZK, ČSÚ, RE/MAX

4.2.2. Vliv krize na investory do nemovitostí

Osobně se domnívám, že profil investorů se zásadním způsobem vyselektuje. Ve hře zůstanou pouze profesionálové, protože obecně stoupají nároky spojené s nejistotou koncových klientů i obchodních partnerů, dále pak nároky na poskytované garance, právní služby, finanční služby, realitní služby. Investoři tohoto formátu mají většinou své vlastní realitní oddělení zabývající se konečným prodejem. Ovšem bývá zde zvykem, že pro další podporu prodeje si vyberou na trhu jednoho silného hráče mezi realitními kancelářemi. Taková kancelář musí v daném tendru prokázat své kvality postavené na svých referencích.

4.2.3. Vliv krize na koncové zákazníky

Ve chvíli, kdy je koncový zákazník bonitní, ať už na základě vlastních prostředků nebo prostředků poskytnutých bankou, je si vědom své vyjednávací pozice. V důsledku krize se v 90 % případů jedná o slevách, které občas hraničí s hranicí reálné akceptovatelnosti prodávajících. Otevírá se tak prostor i pro přímé výkupy.
Další segment zákazníků spekulativně vyčkává na prognózy a případné další pády cen na trhu.
Zákazník má dnes obrovskou nabídku, ze které si může vybírat a dává mu možnost značně licitovat.
Trh se ale opět vrátí k racionalitě a rozvaze, která k nemovitostem vždycky patřila.

4.3. Komparace České republiky s ostatními evropskými státy ve věci dostupnosti bydlení



 bytový fond

(12) Všechny grafy v kapitole 4.4. jsou ze zdroje Deloitte a Hyposervis

Graf výše uvádí, že v České republice je spíše trendem bydlení v bytových domech než v domech rodinných a to v porovnání s ostatními zeměmi Evropské unie. Česká republika se tak řadí pod průměr vlastnictví rodinných domů v rámci EU.

Zatímco graf níže znázorňuje, že české domácnosti mají nejmenší výdaje spojené s údržbou svých nemovitostí v porovnání s ostatními zeměmi EU.

výdaje

Zajímavý ukazatel se nabízí v tomto grafu, kde je vidět průměrná cena příkladového bytu o užitné ploše 68 m2 v rámci vybraných metropolí Evropy. Praha se tak neřadí mezi nejlacinější destinace.

prumerna cena bytu

Toto znázornění ukazuje extrémní rozdíl zejména mezi sousedním Německem a Českou republikou z hlediska délky pořizovací doby vlastního bydlení.

pocet platu

Poslední graf znázorňuje diagonálu, která určuje „spravedlivou“ cenu bytů ve vztahu k paritě kupní síly. Města pod křivkou znamenají cenovou hladinu podceněnou a města nad křivkou naopak.

standardni cena bytu

5. Možné návrhy řešení zmírnění dopadů krize

Pokusím se zde navrhnout hned několik možných nástrojů, které by mohly vést k dalšímu oživení realitního trhu.

5.1. Udržet nízko úrokové sazby

Dne 1.8.2013 zasedala bankovní rada ČNB, proto se již nyní dá potvrdit, že bylo rozhodnuto o ponechání stávajících úrokových sazeb beze změn. Znamená to, že rekordně nízká úroveň i nadále bude pokračovat. Dále pak bylo na tiskové konferenci po zasedání potvrzeno, že úroveň nízkých úrokových sazeb podrží banka v delším horizontu. Předpoklad je až do poloviny roku 2015.
(13) Ishihara Kristýna, Časopis městské části Praha 7, Hobulet, srpnové vydání, 2013

5.2. Snížení daňového testu DPH pro developery

Rok 2013 nejenže přinesl zvýšení sazby DPH o jeden procentuelní bod snížených sazeb ze 14 % na 15 % v souladu s harmonizací daňového systému v EU, ale také delší daňový test z tradičních 3 let na 5 let po kolaudaci v případě prodeje.
V rámci oživení trhu především s developerskými projekty navrhuji daňový test snížit alespoň na původní úroveň.

5.3. Snížení daně z převodu nemovitosti

Další letošní zátěží se stala vyšší o jeden procentní bod daň z převodu nemovitostí ze 3 % na 4%. Navíc od příštího roku stále není jasné, kdo tuto daň bude povinen platit, protože senátoři zamítli nový zákon, podle něhož měl daň platit nově kupující. Bude tedy i nadále existovat institut zákonného ručitele v případě nezaplacení daně prodávajícím.
Pro přijetí zákona hlasovalo pouhých 20 z 69 přítomných senátorů. Dnes rozpuštěná sněmovna už není schopna senátory přehlasovat.
Možná je pravicový návrh změnit plátce daně na kupujícího výhodnější pro stát z hlediska vymahatelnosti, ale pro posílení dynamiky trhu bych spíše doporučovala daň snížit zpět o jeden procentní bod a to do té doby, než se stabilizuje politická scéna a ekonomická situace.

5.4. Možnost odpisu pořízeného bytu z daňového základu

Tato možnost by se vztahovala pouze na pořízení vlastního bydlení, ne tedy v rámci podnikatelským záměrů. Stát by měl vlastnické bydlení podpořit touto možností odpisů části nemovitostí z daní.
O dani z příjmů v rámci nákupu a prodeje nemovitostí za účelem dosažení zisku se raději nebudu detailně zmiňovat. Pouze pokud by i zde existovala mírná úleva, pak by se rozhýbal investorský segment.

5.5. PPP projekty v rámci výstavby obecních bytů

Public private partnership znamená poskytování veřejných služeb prostřednictvím spolupráce veřejného a soukromého sektoru.

5.6. Další eventuelní nástroje

  • Státní podpora hypoték
  • Výhodná nabídka produktu pojištění proti nemožnosti splácení hypotečního úvěru
  • Nabídka financování soukromým sektorem, například developerem s konkurenceschopnými sazbami RPSN
  • Změny metodiky bank při poskytování hypoték OSVČ
  • Větší flexibilita bank při řešení individuelních požadavků zákazníků

7. Závěr

Závěrem je třeba říci, co krize přinesla a co krize vzala.
Vzala jistoty, produkci, profit a klid. To vše ale pouze na dobu určitou.

Predikce dalšího vývoje se odhaduje na dalších pár let postupného zotavování z krize.

Krize naopak přinesla ponaučení pro americké banky o tom, jak nakládat odpovědně s likviditou.

České republice zase vítané vytříbení profilu investorů, vytříbení profesionálů v oblastni zprostředkovatelským služeb, určila tak silné hráče na realitním trhu.
Dala prostor budoucnosti franšízovým sítím a silných systematicky řízeným holdingům.

8. Seznam použité literatury

(1) Český úřad zeměměřičský a katastrální
(2) Deloitte a Hyposervis, Finanční krize v rezidenčním developmentu, studie, březen 2009
(3) Ishihara Kristýna, Ekonomika a politika EU, Krize eurozóny, 1.4.2013
(4) Ishihara Kristýna, Bakovnictví a pojišťovnictví, Analýza nabídky hypoték na tuzemském trhu, 7.7.2013
(5) Ishihara Kristýna, Časopis městské části Praha 7, Hobulet, srpnové vydání, 2013
(6) RE/MAX
(7) Singer Miroslav, PhD, guvernér ČNB, 10. Mezinárodní konference European Governance – Corporate Governance „Perspektivy eurozóny“, Praha, 26. října 2012

Internetové zdroje

(1) www.csu.cz
(2) http://proinvestory.cz/je-realitni-trh-v-usa-skutecne-v-rustu
(3) S&P/Case-Shiller U.S. National home price index
(4) http://www.crestyl.com/page-newsArchive.html

Seznam použitých zkratek

(1) ČSÚ – Český statistický úřad
(2) ČÚZK – Český úřad zeměměřičský a katastrální
(3) ČTK – Česká tisková kancelář
(4) OSVČ – osoba samostatně výdělečně činná
(5) PPP - Public private partnership