Právní poradna

Nový Občanský zákoník – změny v oblasti nemovitostí

NOZ ručí ke dni 1. 1. 2014 tyto právní předpisy:

Zákon č. 40/1964 Sb., občanský zákoník

Zákon č. 513/1991 Sb., obchodní zákoník

Zákon č. 116/1990 Sb., o nájmu a podnájmu nebytových prostor

Zákon č. 72/1994 Sb., o vlastnictví bytů

Zákon č. 344/1992 Sb., o katastru nemovitostí České republiky (katastrální zákon)

Zákon č. 265/1992 Sb., o zápisech vlastnických a jiných práv k nemovitostem

Vyhláška č. 26/2007 Sb., katastrální vyhláška

Zákon č. 357/1992 Sb., o dani dědické, dani darovací a dani z převodu nemovitostí

Na co se NOZ vztahuje?

  • právní vztahy vzniklé ode dne 1. 1. 2014
  • právní vztahy týkající se osobních, rodinných a věcných práv bez ohledu na datum jejich vzniku
  • smlouvu o bankovním účtu, smlouvu o nájmu nemovité věci
  • dovolávají-li se právní předpisy právních ustanovení, která NOZ zrušuje, vstupují na jejich místo jim odpovídající ustanovení NOZ
     

Na co se NOZ nevztahuje?

  • smluvní vztahy vzniklé před 1. 1. 2014

Seznam změn souvisejících s NOZ

Nové vymezení nemovitých věcí

Nemovité věci jsou všechny pozemky a podzemní stavby se samostatným účelovým určením (např. metro, tunely, podzemní parkoviště), jakož i věcná práva k nim (např. zástavní právo, věcné břemeno), a práva, která za nemovité věci prohlásí zákon (např. právo stavby). Stanoví-li jiný právní předpis, že určitá věc není součástí pozemku, a nelze-li takovou věc přenést z místa na místo bez porušení její podstaty, je i tato věc nemovitá (jedná se např. pozemní komunikace).

Nově podle NOZ se rozlišují hmotné nemovité věci (např. pozemky) a nehmotné nemovité věci (např. zástavní právo k pozemku).

Zrušení současného předkupního práva spoluvlastníků

Současné zákonné předkupní práva spoluvlastníků dle § 140 současného občanského zákoníku bude dne 1. 1. 2015 zrušeno (uplynutím jednoho roku po účinnosti NOZ). Zákonné předkupní právo bude vznikat pouze v případech, kdy spoluvlastnictví vzniklo v rámci dědění, nebo jiným způsobem, který spoluvlastníci nemohli ovlivnit. V takovém případě vznikne časově omezené spoluvlastnické právo po dobu šesti měsíců od vzniku takového spoluvlastnictví.

Stavba je součástí pozemku

Součástí pozemku je prostor nad povrchem i pod povrchem, stavby zřízené na pozemku a jiná zařízení s výjimkou staveb dočasných, včetně toho, co je zapuštěno v pozemku nebo upevněno ve zdech.

Ani po 1. 1. 2014 však nebudou součástí pozemku tyto stavby:

  • podzemní stavby se samostatným účelovým určením (např. metro, tunel, podzemní parkoviště)
  • dočasné stavby
  • inženýrské sítě (vodovody, kanalizace, el. vedení)
  • stroj a jiné zařízení upevněné do pozemku nebo upevněné ve stavbě na něm postavené, pokud je taková výhrada zapsaná v katastru nemovitostí
  • věci, o kterých tak stanoví zákon a nelze-li je přenést z místa na místo bez porušení jejich podstaty (např. pozemní komunikace)

Změny v katastru nemovitostí

  • nový zákon č. 256/2013 Sb., o katastru nemovitostí (katastrální zákon)
  • změna, zánik, promlčení a uznání existence nebo neexistence práv do katastru nemovitostí budou provedeny vždy vkladem (nikoli záznamem)
  • vklad je možno provést na základě listin v písemné i elektronické podobě
  • přikládá se pouze jeden stejnopis předmětné listiny
  • katastr nemovitostí již nevrací předmětnou listinu s doložkou o vkladu práva, ale zasílá vyrozumění o provedení vkladu

Postup v rámci vkladového řízení

  • jsou-li splněny podmínky, katastr nemovitostí návrh povolí, ne však dříve než po uplynutí lhůty 20 dnů
  • je-li návrhu vyhověno, rozhodnutí se nevydává v písemné formě, provede se pouze záznam do spisu, čímž nabývá rozhodnutí právní moci
  • je-li vklad povolen, zašle katastr nemovitostí účastníkům vyrozumění o vkladu a vkladovou listinu založí do sbírky listin
  • proti rozhodnutí o povolení vkladu není přípustný žádný opravný prostředek, přezkumné řízení, obnova řízení ani žaloba k soudu
  • rozhodnutí se vydává pouze v případě částečného nebo plného zamítnutí návrhu
  • proti rozhodnutí o zamítnutí návrhu není přípustný opravný prostředek, pouze žaloba do 30 dnů k soudu
  • další vkladové řízení týkající se stejné nemovitosti se po dobu stanovenou po podání žaloby nebo po dobu trvání soudního řízení přerušuje

Ochrana před podvodným zápisem do katastru nemovitostí

  • plná moc k zastupování před katastrálním úřadem musí být s úředně ověřenými podpisy
  • katastr nemovitostí bude doručovat jak zástupci, tak zastoupenému
  • nejpozději druhý den po podání návrhu na vklad vyznačí katastr nemovitostí u předmětné nemovitosti plombu a vlastník či jiný oprávněný bude katastrálním úřadem informován
  • katastr nemovitostí bude zasílat informaci o vyznačené plombě:
  1. písemně na adresu trvalého pobytu nebo elektronicky do datové schránky
  2. na žádost též emailem nebo zprávou na mobilní telefon
  3. prostřednictvím služby „sledování změn v katastru“
  • vklad bude povolen po uplynutí lhůty 20 dnů ode dne odeslání informace vlastníkovi či oprávněnému

Nová možnost zřízení tzv. služby sledování změn v katastru

  • každý vlastník či oprávněný z věcného práva z katastru nemovitostí může požádat o zřízení služby
  • žádost se podává prostřednictvím datové schránky nebo písemně s úředně ověřeným podpisem
  • katastrální úřad bude zasílat informaci o všech změnách týkajících se jeho nemovitostí
  • forma zasílání: elektronická pošta, datová schránka, textová zpráva nebo webová služba
  • poplatek: 200,- Kč za zpřístupnění pro vlastníka s méně než 20 nemovitostmi

Novinky v právní úpravě nájmu

  • NOZ se bude aplikovat na všechny nájmy bytu a nájmy nemovitých věcí ode dne 1. 1. 2014 (s výjimkou tzv. pachtu), i když byla smlouva uzavřena před tímto datem

Obecné koncepční změny:

  • stačí, aby bylo ze smlouvy patrné, že se jedná o nájemní smlouvu, co je předmětem nájmu a kdo je pronajímatel a nájemce; nic dalšího nemusí být uvedeno, dokonce ani výše nájemného, NOZ obsahuje podpůrná ustanovení pro vše, co nebylo výslovně sjednáno ve smlouvě
  • na návrh vlastníka nemovité věci je možné zapsat nájem do katastru nemovitostí
  • pronajmout lze i věc, která v budoucnu teprve vznikne, lze-li ji dnes dostatečně přesně určit
  • nájemce se může domáhat ochrany sám vůči třetím osobám, které jej ruší v jeho nájemním právu, nebo dokonce žádají vydání věci; může však stále požadovat ochranu také po pronajímateli
  • pokud si strany dojednají dobu nájmu delší než 50 let, platí domněnka, že nájem byl sjednán na dobu neurčitou (tedy přesný opak toho, čeho chtěly smluvní strany dosáhnout), v prvních 50 letech je však možné vypovědět nájem pouze z důvodů stanovených ve smlouvě a v ujednané výpovědní době
  • po dobu nájmu provádí běžnou údržbu věci nájemce, ostatní údržbu a všechny opravy věci provádí pronajímatel
  • i když není v nájemní smlouvě nic uvedeno, je nájemce povinen užívat věc jako řádný hospodář
  • do podnájmu může dát nájemce věc jen s předchozím souhlasem pronajímatele
  • nájemné se platí v ujednané výši, nebyla-li výše stanovena, pak ve výši obvyklé v době uzavření nájemní smlouvy s přihlédnutím k nájemnému za nájem obvyklých věcí za obdobných podmínek

Při změně vlastníka pronajaté věci, přecházejí práva a povinnost z nájmu na nového vlastníka

  • pro nového vlastníka však nejsou závazné ty povinnosti z nájemní smlouvy, které nevyplývají přímo ze zákona a o nichž nový vlastník nevěděl
  • neměl-li nový vlastník rozumný důvod pochybovat, že kupuje věc, která není pronajata, má právo vypovědět nájem do tří měsíců poté, co se dozvěděl, že věc je pronajata a kdo je nájemcem
  • z důvodu změny vlastnictví nemá pronajímatel právo vypovědět nájem bytu, ve kterém nájemce bydlí

Nájem bytu

  • použije se na byt, ale i dům, pokud slouží k zajištění bytových potřeb
  • nemůže být na újmu nájemci, že dané prostory nebyly zkolaudovány jako prostory sloužící k bydlení
  • smlouva vyžaduje písemnou formu, ale pronajímatel nemůže vůči nájemci namítat, že smlouva nebyla uzavřena v písemné formě
  • užívá-li nájemce byt po dobu tří let v dobré víře, že nájem je po právu, považuje se nájemní smlouva za řádně uzavřenou
  • nájemci nelze v nájemní smlouvě stanovit povinnost platit smluvní pokutu
  • nájemce může dát do podnájmu část bytu, pokud v bytě sám trvale bydlí, i bez souhlasu pronajímatele
  • nájemce může ve své domácnosti přijímat kohokoliv (jako návštěvu); přijmutí nového člena do nájemcovy domácnosti však může být podmíněno souhlasem pronajímatele, přijme-li nájemce nového člena své domácnosti, oznámí zvýšení počtu osob žijících v bytě pronajímateli; neučiní-li tak do dvou měsíců, pak závažně porušil svou povinnost
  • pokud nájemce ví o své nepřítomnosti v bytě, která je delší než dva měsíce, i o tom, že během této doby bude těžko dostupný, musí to oznámit pronajímateli a určit osobu, která za nájemce v případě nutnosti zajistí přístup do bytu
  • pronajímatel má právo žádat, aby v bytě žil jen takový počet osob, který je přiměřený velikosti bytu a nebrání tomu, aby všechny mohly v bytě žít v obvyklých pohodlných a hygienicky vyhovujících podmínkách
  • jistota (kauce) na zaplacení nájemného a splnění dalších povinnosti souvisejících s nájmem může být stanovena až do výše šestinásobku měsíčního nájemného; nájemce má právo na úroky z jistoty od okamžiku jejího poskytnutí pronajímateli
  • strany si mohou sjednat způsob zvyšování nájemného během doby nájmu, nebo jej naopak vyloučit; pokud však nic takového nedohodnou, může pronajímatel písemně navrhnout nájemci zvýšení nájemného až do výše nájemného v místě a čase obvyklém, a to maximálně jednou ročně, kdy výše navrženého zvýšení spolu s tím, ke kterému již došlo v uplynulých třech letech, nesmí být vyšší než dvacet procent; obdobně může postupovat i nájemci při návrhu snížení nájemného; v případě nedosažení dohody rozhodne na návrh jedné ze stran soud
  • pokud pronajímatel provede takové stavební úpravy, které trvale zlepšují užitnou hodnotu bytu či celkové podmínky bydlení, nebo znamenají trvalé úpory energie nebo vody, může se pronajímatel s nájemci dohodnout na zvýšení nájemného, nejvýše však o deset procent z účelně vynaložených nákladů ročně. Souhlasí-li s návrhem na takové zvýšení nájemného alespoň nájemci dvou třetin bytů v domě, platí zvýšené nájemné i pro ostatní nájemce
  • pronajímatel musí umožnit nájemci nahlédnout do vyúčtování nákladů za služby za minulý kalendářní rok a pořídit si z nich opisy, výpisy a kopie
  • nájemce má právo chovat v bytě zvíře i bez předchozího souhlasu pronajímatele, ovšem pouze, nepůsobí-li chov zvířete pronajímateli nebo ostatním obyvatelům domu obtíže nepřiměřené poměrům v domě
  • nájemce může v bytě pracovat nebo podnikat, pokud to nezpůsobí nepřiměřené zatížení pro byt nebo dům
  • zemře-li nájemce, přechází nájem na členy nájemcovi domácnosti, kteří s ním žili v den jeho smrti v bytě a nemají vlastní byt; takový nájem skončí nejpozději uplynutím dvou let ode dne jeho přechodu; to neplatí v případě přechodu na osobu starší sedmdesáti let; stejně to neplatí při přechodu na osobu mladší 18 let, v takovém případě končí nájem nejpozději, kdy taková osoba dosáhne věku 20 let
  • nepřejde-li nájem na členy nájemcovy domácnosti, přejde nájem na nájemcovi dědice; v takovém případě má však pronajímatel i tento dědic právo vypovědět nájem do tří měsíců, kdy se o této skutečnosti dozvěděli
  • není-li nájemcův dědic znám ani do šesti měsíců od nájemcovy smrti, může pronajímatel byt vyklidit a vyklizením nájem zaniká
  • proti výpovědi ze strany pronajímatele může nájemce podat návrh k soudu do dvou měsíců od doručení výpovědi, aby soud přezkoumal, zda je výpověď oprávněná
  • NOZ neobsahuje žádný výpovědní důvod s přivolením soudu
  • NOZ odstraňuje povinnost pronajímatele poskytnout nájemci bytovou náhradu při výpovědi
  • Pronajímatel může nájem nově vypovědět dokonce bez výpovědní lhůty, a to v případě porušení nájemcovy povinnosti zvlášť závažným způsobem:
  1. nájemce porušuje svou povinnost zvlášť závažným způsobem, zejména nezaplatil-li nájemné a náklady na služby za dobu alespoň tří měsíců, poškozuje-li byt nebo dům závažným nebo nenapravitelným způsobem, způsobuje-li jinak závažné škody nebo obtíže pronajímateli nebo osobám, které v domě bydlí nebo užívá-li neoprávněně byt jiným způsobem nebo k jinému účelu, než bylo ujednáno
  2. v takovém případě musí nájemce byt vyklidit bez zbytečného odkladu, nejpozději do jednoho měsíce do skončení nájmu – doručení výpovědi.

Nájem družstevního bytu

  • ustanovení NOZ o výpovědi z nájmu se pro nájem družstevního bytu nepoužijí
  • nájem družstevního bytu zaniká vyloučením člena z bytového družstva, vyloučit člena bytové družstva je možné pouze:

poruší-li nájemce hrubě svou povinnost vyplývající z nájmu, nebo
byl-li nájemce pravomocně odsouzen pro úmyslný trestný čin spáchaný na družstvu nebo na osobě, která bydlí v domě, kde je nájemcův byt, nebo proti cizímu majetku, který se v tomto domě nachází.

Daň z nabytí nemovitých věcí (dříve nazývaná jako daň z převodu nemovitostí)

Poplatníkem je

  • převodce při koupi nebo směně; nabyvatel je ručitelem; nebo
  • nabyvatel, pokud se na tom strany v kupní nebo směnné smlouvě dohodnou
  • nabyvatel při všech ostatních případech

Sazba daně – 4 %

Výpočet daně - součin základu daně zaokrouhleného na celé stokoruny nahoru a sazby daně.

Základ daně - nabývací hodnota nemovité věci snížená o uznatelný výdaj.

Uznatelný výdaj - odměna a náklady prokazatelně zaplacené poplatníkem znalci za znalecký posudek, jehož předložení je vyžadováno zákonem

Od 1.1.2014 bude daň vypočítávána z ceny sjednané v kupní smlouvě nebo z tzv. srovnávací daňové hodnoty (která se rovná 75 % zjištěné ceny ze znaleckého posudku nebo 75 % směrné hodnoty stanovené finančním úřadem).

V daňovém přiznání si poplatník vybere, jestli chcete sjednanou cenu porovnávat s cenou zjištěnou znaleckým posudkem (poté jej přiloží jako přílohu daňového přiznání) nebo zda nechá na finančním úřadu, aby sjednanou cenu porovnal se svými údaji o cenách daného typu nemovitostí v daném místě a čase (tzn. aby posoudil tzv. směrnou hodnotu). Pokud mu poplatník dá málo informací o převáděné nemovitosti (zohledňuje se druh, poloha, účel, stav, stáří, vybavení a stavebně technické parametry nemovité věci,) a finanční úřad proto nebude schopen směrnou hodnotu určit, vyzve stejně poplatníka k předložení znaleckého posudku.

Nicméně směrná hodnota se určuje pouze u těchto nemovitostí (dle důvodové zprávy k zákonu se jedná o 80 % obchodů na realitním trhu):

a)     pozemku, jehož součástí je stavba rodinného domu, stavba pro rodinnou rekreaci nebo stavba garáže, a u pozemku tvořícího s těmito stavbami funkční celek,
b)     stavby rodinného domu, stavby pro rodinnou rekreaci nebo stavby garáže, nejsou-li tyto stavby součástí pozemku ani práva stavby, a u pozemku tvořícího s těmito stavbami funkční celek,
c)     jednotky, která nezahrnuje nebytový prostor jiný než garáž, sklep nebo komoru, a u pozemku tvořícího s touto jednotkou funkční celek,
d)     nemovité věci tvořící příslušenství k nemovitým věcem uvedeným v písmenech a) až c),
e)     pozemku bez trvalého porostu, na němž není zřízena stavba a k němuž nebylo zřízeno právo stavby.

V případě ostatních nemovitých věcí než je shora uvedeno, u kterých nelze tuto směrnou hodnotu určit, např. budov hotelů, budov nebo hal pro obchod, průmysl, zemědělství, dopravu, apod., bude potřeba nadále předkládat znalecký posudek povinně, neboť finanční úřad nebude (schopen) určovat směrnou hodnotu dle tabulkových cen, ale bude nutné hodnotu nemovitosti vždy konkrétně posoudit v terénu znalcem. Je-li znalecký posudek přikládán povinně, je úplata za něj odečitatelná ze základu daně.

Daň z přidané hodnoty u pozemků od 1. 1. 2014

V zákoně o DPH již od 1. 1. 2014 není uveden pojem stavebního pozemku. Nová právní úprava jde jinou cestou, zjednodušeně řečeno, po 1. 1. 2014 bude od DPH osvobozen jen ten pozemek, který je nezastavěn, bez stavebního povolení či souhlasu s provedením ohlášené stavby.

Dodání pozemku je tedy dle ust. § 56 odst. 2 zákona o DPH osvobozeno pouze, jde-li o pozemek, na kterém současně:

a) není zřízena stavba spojená se zemí pevným základem;
b) není inženýrská síť a
c) nemůže být podle platného a účinného stavebního povolení nebo udělení souhlasu s provedením ohlášené stavby stavba provedena.

Zdroj:  Vilímková, Dudák & Partners